Wer in Österreich ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kauft, geschenkt bekommt oder erbt, muss grundsätzlich die Grunderwerbsteuer prüfen. Bei einem normalen entgeltlichen Immobilienkauf beträgt der Steuersatz regelmäßig 3,5 Prozent. Die tatsächliche Berechnung hängt jedoch davon ab, ob es sich um einen Kauf, eine Schenkung, eine Erbschaft, eine Familienübertragung oder einen teilentgeltlichen Erwerb handelt.
Bei unentgeltlichen Übertragungen von gewöhnlichem Grundvermögen gilt grundsätzlich ein Stufentarif von 0,5 bis 3,5 Prozent. Bei Übertragungen innerhalb des begünstigten Familienverbandes gelten ebenfalls besondere Regeln. Seit Juli 2025 wurden außerdem die Vorschriften für grundstücksbesitzende Gesellschaften wesentlich verschärft.
Kurzantwort: Bei einem normalen Immobilienkauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens jedoch vom maßgeblichen Grundstückswert. Bei Schenkungen, Erbschaften und begünstigten Familienübertragungen von gewöhnlichem Grundvermögen wird regelmäßig der Grundstückswert herangezogen und der Stufentarif von 0,5 %, 2 % und 3,5 % angewendet.
| Erwerb | Bemessungsgrundlage | Steuersatz |
|---|---|---|
| Normaler entgeltlicher Kauf | Gegenleistung, mindestens Grundstückswert | 3,5 % |
| Unentgeltlicher Erwerb | Grundstückswert | Stufentarif 0,5 % bis 3,5 % |
| Begünstigter Familienverband | Grundstückswert | Stufentarif 0,5 % bis 3,5 % |
| Teilentgeltlicher Erwerb | Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil | 3,5 % plus Stufentarif |
| Land- und Forstwirtschaft im Familienverband | Einheitswert | 2 % |
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer, kurz GrESt, ist eine einmalige Steuer auf bestimmte Erwerbsvorgänge mit inländischen Grundstücken.
Sie kann nicht nur bei einem klassischen Haus- oder Wohnungskauf entstehen. Steuerpflichtige Erwerbsvorgänge sind beispielsweise:
- Kaufverträge,
- Schenkungen,
- Erbschaften und Vermächtnisse,
- Tauschgeschäfte,
- Ersitzung,
- Zuschläge bei Zwangsversteigerungen,
- bestimmte Abtretungen von Übereignungsansprüchen,
- der Erwerb wirtschaftlicher Verwertungsbefugnisse sowie
- bestimmte Änderungen bei grundstücksbesitzenden Gesellschaften.
Wichtig: Ein Grundstückstausch ist nicht automatisch steuerfrei. Auch ein Tausch kann einen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang darstellen.
Die Grunderwerbsteuer ist außerdem von anderen Immobilienabgaben zu unterscheiden. Beim Verkauf kann beispielsweise die Immobilienertragsteuer auf Verkäuferseite relevant werden. Die laufende Grundsteuer betrifft hingegen den Grundbesitz selbst.
Was zählt steuerlich als Grundstück?
Zum Grundstück gehören für Zwecke der Grunderwerbsteuer insbesondere:
- Grund und Boden,
- Gebäude,
- bestimmter Zuwachs und bestimmtes Zugehör,
- Baurechte und
- Superädifikate.
Bestimmte bewegliche Gegenstände beziehungsweise echtes Inventar gehören dagegen grundsätzlich nicht zum Grundstück.
Praxisrelevant beim Kauf: Ein sachgerecht auf echtes bewegliches Inventar entfallender Kaufpreisanteil gehört grundsätzlich nicht zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. Eine künstliche oder unrealistische Aufteilung des Kaufpreises sollte jedoch vermieden werden.
Wann entsteht die Grunderwerbsteuer?
Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich bereits dann, wenn der steuerpflichtige Erwerbsvorgang verwirklicht wird.
Bei einem normalen Immobilienkauf ist das regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag rechtswirksam abgeschlossen wird und Einigkeit über Grundstück und Kaufpreis besteht.
Die Grundbucheintragung ist dafür grundsätzlich nicht entscheidend. Die Grunderwerbsteuer kann bereits entstanden sein, obwohl die kaufende Person noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.
Bei Verträgen mit einer aufschiebenden Bedingung oder einer erforderlichen behördlichen Genehmigung kann die Steuerschuld dagegen erst mit Eintritt der Bedingung beziehungsweise Genehmigung entstehen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei einem normalen Kauf?
Bei einem normalen entgeltlichen Erwerb von Grundvermögen beträgt der Steuersatz grundsätzlich 3,5 Prozent.
Die Steuer wird von der Gegenleistung berechnet, mindestens jedoch vom maßgeblichen Grundstückswert.
Grundformel:
Bemessungsgrundlage × 3,5 % = Grunderwerbsteuer
Beispiel: Eigentumswohnung um 400.000 Euro
Eine Wohnung wird für 400.000 Euro gekauft. Der Grundstückswert liegt nicht über der vereinbarten Gegenleistung.
400.000 Euro × 3,5 % = 14.000 Euro Grunderwerbsteuer
Zusätzlich können weitere Kaufnebenkosten entstehen, beispielsweise Grundbuchsgebühren, Kosten für Vertragserrichtung, Finanzierung und gegebenenfalls Maklerhonorar.
Was zählt zur Gegenleistung?
Die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung ist nicht zwingend nur der im Kaufvertrag angeführte Kaufpreis.
Dazu können beispielsweise gehören:
- der Kaufpreis einschließlich Umsatzsteuer,
- übernommene Darlehen oder Kredite,
- andere übernommene Schulden,
- Tauschleistungen,
- vorbehaltene Nutzungsrechte wie Wohnrecht oder Fruchtgenuss sowie
- bestimmte Leistungen an Dritte.
Beispiel: Werden neben einer Geldzahlung bestehende Schulden der verkaufenden Person übernommen, kann die steuerliche Gegenleistung höher sein als der unmittelbar überwiesene Kaufpreis.
Was ist der Grundstückswert?
Der Grundstückswert ist eine eigene steuerliche Bewertungsgröße. Er ist nicht dasselbe wie der Einheitswert und muss auch nicht mit dem aktuellen Marktwert identisch sein.
Bei gewöhnlichem Grundvermögen ist er insbesondere relevant:
- bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen,
- bei Übertragungen im begünstigten Familienverband,
- bei Erbschaften und Vermächtnissen,
- als Mindestbemessungsgrundlage bei entgeltlichen Übertragungen und
- bei bestimmten Gesellschaftsvorgängen.
Wie wird der Grundstückswert ermittelt?
| Methode | Grundprinzip |
|---|---|
| Pauschalwertmodell | Berechnung von Grundwert und Gebäudewert anhand gesetzlich vorgegebener Faktoren |
| Immobiliendurchschnittspreise | Ableitung aus geeigneten Daten der Statistik Austria; Grundstückswert grundsätzlich 71,25 % des ermittelten Werts |
| Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts | Ein nachweislich niedrigerer Wert kann anstelle des errechneten Grundstückswerts verwendet werden |
Zwischen den zulässigen Methoden zur Ermittlung des Grundstückswertes kann grundsätzlich gewählt werden.
Wie funktioniert das Pauschalwertmodell?
Beim Pauschalwertmodell wird vereinfacht aus dem Wert des Grund und Bodens und dem Wert des Gebäudes ein Grundstückswert gebildet.
Für den Grundwert sind insbesondere relevant:
- Grundfläche,
- dreifacher Bodenwert und
- Hochrechnungsfaktor.
Beim Gebäudewert spielen insbesondere eine Rolle:
- Nutzfläche beziehungsweise Bruttogrundrissfläche,
- Baukostenfaktor,
- Alter des Gebäudes,
- Gebäudeart und
- bestimmte Sanierungsmaßnahmen.
Wichtig: Der Einheitswert ist nicht einfach ein anderer Begriff für den Grundstückswert. Bei gewöhnlichem Grundvermögen ist regelmäßig der Grundstückswert maßgeblich, während bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken besondere Regeln mit dem Einheitswert gelten.
Wann ist ein Erwerb entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich?
Bei gewöhnlichem Grundvermögen wird die Gegenleistung mit dem Grundstückswert verglichen.
| Höhe der Gegenleistung | Steuerliche Einstufung |
|---|---|
| bis einschließlich 30 % des Grundstückswerts | unentgeltlich |
| mehr als 30 % bis einschließlich 70 % | teilentgeltlich |
| mehr als 70 % | entgeltlich |
Ist zwar eine Gegenleistung vorhanden, lässt sich deren Höhe aber nicht ermitteln, wird der Erwerb grundsätzlich als teilentgeltlich behandelt und eine Gegenleistung von 50 Prozent des Grundstückswertes angenommen.
Wie funktioniert ein teilentgeltlicher Erwerb?
Ein teilentgeltlicher Erwerb wird steuerlich in zwei Teile zerlegt.
- Für den entgeltlichen Teil gilt grundsätzlich der Steuersatz von 3,5 Prozent.
- Für den unentgeltlichen Teil gilt grundsätzlich der Stufentarif.
Beispiel: Übergabe mit 50 Prozent Gegenleistung
Ein Grundstück hat einen Grundstückswert von 400.000 Euro. Als Gegenleistung werden 200.000 Euro vereinbart.
Die Gegenleistung entspricht 50 Prozent des Grundstückswerts. Der Vorgang ist daher teilentgeltlich.
| Entgeltlicher Anteil | 200.000 Euro × 3,5 % = 7.000 Euro |
|---|---|
| Unentgeltlicher Anteil | 200.000 Euro × 0,5 % = 1.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer vereinfacht | 8.000 Euro |
Das Beispiel unterstellt, dass keine früheren Erwerbe für die Zusammenrechnung im Stufentarif berücksichtigt werden müssen.
Wie funktioniert der Stufentarif?
Beim unentgeltlichen Erwerb von gewöhnlichem Grundvermögen gilt grundsätzlich folgender Stufentarif:
| Teil des Grundstückswerts | Steuersatz |
|---|---|
| erste 250.000 Euro | 0,5 % |
| nächste 150.000 Euro | 2 % |
| über 400.000 Euro | 3,5 % |
Beispiel: Grundstückswert 500.000 Euro
| 250.000 Euro × 0,5 % | 1.250 Euro |
| 150.000 Euro × 2 % | 3.000 Euro |
| 100.000 Euro × 3,5 % | 3.500 Euro |
| Gesamt | 7.750 Euro |
|---|
Wichtig: Ein Grundstückswert von 500.000 Euro wird nicht vollständig mit 3,5 Prozent besteuert. Die Tarifstufen werden nacheinander angewendet.
Was gilt bei Übertragungen innerhalb der Familie?
Übertragungen unter Lebenden innerhalb des gesetzlich begünstigten Familienverbandes werden bei gewöhnlichem Grundvermögen für die Anwendung des Tarifs grundsätzlich als unentgeltlich behandelt.
Damit kommt regelmäßig der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage und der Stufentarif zur Anwendung.
Die Aussage „innerhalb der Familie beträgt die Grunderwerbsteuer 2 Prozent“ ist bei normalen Häusern, Wohnungen und Baugrundstücken falsch. Der Tarif beginnt bei 0,5 Prozent und steigt abhängig vom relevanten Grundstückswert auf 2 beziehungsweise 3,5 Prozent.
Wer gehört zum begünstigten Familienverband?
Dazu zählen insbesondere:
- Ehegatten und eingetragene Partner,
- Lebensgefährten mit bestehendem oder früherem gemeinsamen Hauptwohnsitz,
- Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie,
- Stief-, Wahl- und Pflegekinder sowie bestimmte Angehörige dieser Kinder,
- Geschwister,
- Nichten und Neffen.
Werden mehrere Schenkungen zusammengerechnet?
Beim Stufentarif müssen bestimmte Erwerbsvorgänge innerhalb der letzten fünf Jahre zusammengerechnet werden.
Relevant sind insbesondere:
- mehrere unentgeltliche Erwerbe von derselben Person an dieselbe erwerbende Person und
- mehrere Erwerbe von Teilen derselben wirtschaftlichen Einheit.
Der frühere Erwerb wird nicht nochmals besteuert. Er beeinflusst aber, welche Tarifstufe beim späteren Erwerb bereits ausgeschöpft ist.
Beispiel
Eine Tochter erhält zunächst ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 250.000 Euro von ihrer Mutter.
Damit ist die erste Tarifstufe von 0,5 Prozent vollständig ausgeschöpft. Erhält dieselbe Tochter innerhalb von fünf Jahren ein weiteres Grundstück von derselben Mutter, beginnt der zusätzliche Erwerb für den Stufentarif nicht erneut bei null.
Fällt bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer an?
Ja. Eine Grundstücksschenkung ist nicht automatisch grunderwerbsteuerfrei.
Bei einem tatsächlich unentgeltlichen Erwerb von gewöhnlichem Grundvermögen wird grundsätzlich der Grundstückswert herangezogen und der Stufentarif angewendet.
Auch eine Schenkung an Kinder oder Eltern ist daher nicht automatisch steuerfrei. Die Begünstigung besteht in der besonderen Bemessungs- und Tarifregelung.
Fällt bei einer Erbschaft Grunderwerbsteuer an?
Ja. Der Umstand, dass Österreich keine allgemeine Erbschaftsteuer mehr erhebt, bedeutet nicht, dass eine geerbte Immobilie ohne Grunderwerbsteuer übertragen wird.
Ein Erwerb durch Erbanfall oder Vermächtnis wird für die Grunderwerbsteuer grundsätzlich als unentgeltlich behandelt.
Bei gewöhnlichem Grundvermögen ist daher regelmäßig der Grundstückswert mit dem Stufentarif maßgeblich.
Was gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke?
Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten teilweise völlig andere Regeln als für ein normales Wohnhaus oder Baugrundstück.
| Übertragung | Bemessungsgrundlage und Steuersatz |
|---|---|
| Entgeltlicher Erwerb | 3,5 % der Gegenleistung, mindestens vom Einheitswert |
| Unentgeltlicher Erwerb außerhalb der Familienbegünstigung | grundsätzlich 3,5 % vom Einheitswert |
| Übertragung im Familienverband | 2 % vom Einheitswert |
Hier spielt der oft genannte Satz von 2 Prozent tatsächlich eine wichtige Rolle: Er betrifft insbesondere bestimmte land- und forstwirtschaftliche Übertragungen im Familienverband – nicht pauschal jede Familienübertragung einer Wohnung oder eines Hauses.
Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass die kaufende Person die Grunderwerbsteuer trägt.
Gegenüber dem Finanzamt gilt allerdings grundsätzlich:
Bei einem normalen Erwerb sind die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen Steuerschuldner. Eine rein vertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer ändert die gesetzliche Steuerschuldnerschaft gegenüber dem Finanzamt grundsätzlich nicht.
Für bestimmte Sonderfälle gelten eigene Regeln. Bei einem Erwerb von Todes wegen ist beispielsweise grundsätzlich die erwerbende Person Steuerschuldner.
Wie wird die Grunderwerbsteuer abgewickelt?
Bei Immobilientransaktionen erfolgt die steuerliche Abwicklung in der Praxis regelmäßig über eine Notarin, einen Notar, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Grundsätzlich kommen dabei insbesondere zwei Verfahren infrage:
- Abgabenerklärung oder
- Selbstberechnung.
Abgabenerklärung
Ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang ist grundsätzlich bis zum 15. Tag des auf den Monat der Entstehung der Steuerschuld zweitfolgenden Monats beim Finanzamt Österreich anzuzeigen.
Beispiel
Entsteht die Steuerschuld am 9. Jänner, endet die allgemeine Anzeigefrist grundsätzlich am 15. März.
Wie funktioniert die Selbstberechnung?
Zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer sind befugte Parteienvertreter innerhalb der vorgesehenen Frist berechtigt.
Wird die Steuer selbst berechnet, ist sie grundsätzlich spätestens bis zum 15. Tag des auf den Monat der Selbstberechnung zweitfolgenden Monats an das Finanzamt Österreich zu entrichten.
Beispiel
Ein Kaufvertrag wird Ende Mai abgeschlossen. Die Selbstberechnung wird am 10. Juli vorgenommen.
Die selbst berechnete Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich bis zum 15. September zu entrichten.
Praktischer Vorteil: Bei ordnungsgemäßer Selbstberechnung kann die Parteienvertretung dem Grundbuchsgericht elektronisch bestätigen, dass die steuerliche Abwicklung erfolgt ist. Eine gesonderte Unbedenklichkeitsbescheinigung ist dann regelmäßig nicht erforderlich.
Kann die Grunderwerbsteuer noch auf fünf Jahre aufgeteilt werden?
Nein, diese frühere Möglichkeit besteht für aktuelle Erwerbsvorgänge nicht mehr.
Bis März 2026 enthielt das Grunderwerbsteuergesetz noch eine Bestimmung, nach der bestimmte Steuerbeträge aus unentgeltlichen Erwerbsvorgängen auf Antrag auf bis zu fünf Jahresbeträge verteilt werden konnten.
Seit 1. April 2026 ist diese Regelung aufgehoben. Ältere Ratgeber, die weiterhin eine Verteilung der Grunderwerbsteuer auf zwei bis fünf Jahre beschreiben, sind daher für aktuelle Fälle nicht mehr auf dem neuesten Rechtsstand.
Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühr sind nicht dasselbe
Beim Immobilienkauf werden verschiedene Steuern und Gebühren häufig miteinander verwechselt.
| Abgabe | Worum geht es? |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Steuer auf bestimmte Grundstückserwerbe |
| Grundbuchsgebühr | Gerichtsgebühr für bestimmte Eintragungen ins Grundbuch |
| Immobilienertragsteuer | Steuer auf bestimmte Gewinne der Verkäuferseite |
| Grundsteuer | Laufende Abgabe auf Grundbesitz |
Mehr zur Verkäuferseite gibt es im Ratgeber zur Immobilienertragsteuer. Die laufende Abgabe erklärt unser Beitrag zur Grundsteuer in Österreich.
Welche Befreiungen von der Grunderwerbsteuer gibt es?
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht eine Reihe spezieller Steuerbefreiungen vor.
Dazu gehören beispielsweise:
- Bagatellfälle,
- bestimmte unentgeltliche Übertragungen an gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Einrichtungen,
- bestimmte behördliche Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland,
- bestimmte Erwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern,
- behördliche Eingriffe beziehungsweise unmittelbar drohende Eingriffe,
- bestimmte Realteilungen sowie
- bestimmte Betriebsübertragungen.
Wie hoch ist die Bagatellgrenze?
Ein Erwerbsvorgang ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn seine Bemessungsgrundlage nicht mehr als 1.100 Euro beträgt.
Bei bestimmten geringwertigen Trennstücken nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz gilt eine eigene Grenze von 2.000 Euro.
Wichtig: Die 1.100-Euro-Grenze bezieht sich auf die Bemessungsgrundlage des Erwerbsvorgangs und nicht auf die Höhe der errechneten Steuer.
Wann gibt es eine Befreiung für Ehegatten?
Für Ehegatten und eingetragene Partner gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine besondere Begünstigung für eine gemeinsam genutzte Wohnstätte.
Bei einer Übertragung unter Lebenden müssen insbesondere mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein:
- Der Erwerb dient der gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung der Wohnstätte.
- Beide Partner sollen grundsätzlich je einen Hälfteanteil besitzen.
- Die Wohnung dient dem dringenden gemeinsamen Wohnbedürfnis.
- Die bisherige gemeinsame Wohnstätte wird aufgegeben.
- Die neue Wohnstätte wird grundsätzlich innerhalb von drei Monaten bezogen.
- Bei Errichtung gelten besondere Fertigstellungsfristen.
- Die Wohnstätte muss grundsätzlich weitere fünf Jahre unter unveränderten Eigentumsverhältnissen genutzt werden.
Begünstigte Wohnnutzfläche: Die Befreiung umfasst grundsätzlich bis zu 150 m² Wohnnutzfläche. Nur der darüber hinausgehende Anteil ist gegebenenfalls zu besteuern.
Auch für bestimmte Erwerbe von Todes wegen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern besteht eine Begünstigung bis zu 150 m², wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Was gilt bei Betriebsübertragungen?
Bei bestimmten unentgeltlichen oder teilunentgeltlichen Betriebsübertragungen kann ein besonderer Betriebsfreibetrag von bis zu 900.000 Euro relevant sein.
Das ist keine allgemeine Steuerfreigrenze für Immobilien bis 900.000 Euro. Die Begünstigung setzt eine qualifizierte Übertragung betrieblichen Vermögens und mehrere weitere Voraussetzungen voraus.
Zu den Voraussetzungen gehören insbesondere:
- Die erwerbende Person ist eine natürliche Person.
- Das übertragene Vermögen dient betrieblichen Einkünften.
- Die übergebende Person hat grundsätzlich das 55. Lebensjahr vollendet, verstirbt oder ist entsprechend erwerbsunfähig.
- Es wird grundsätzlich zumindest ein Viertel des Betriebs beziehungsweise des relevanten Mitunternehmeranteils übertragen.
Bei einem teilentgeltlichen Erwerb wird der Freibetrag nur für den unentgeltlichen Anteil entsprechend berücksichtigt.
Für den begünstigten unentgeltlichen Teil ist die Grunderwerbsteuer zudem unter den gesetzlichen Voraussetzungen mit 0,5 Prozent des entsprechenden Grundstückswerts gedeckelt.
Was hat sich bei Immobiliengesellschaften geändert?
Seit 1. Juli 2025 gelten wesentlich strengere Regeln für Anteilsübertragungen bei Gesellschaften, zu deren Vermögen österreichische Grundstücke gehören.
Für normale private Immobilienkäufer ist dieser Bereich häufig nicht relevant. Bei Immobilien-GmbHs, Holdingstrukturen, Projektgesellschaften und anderen grundstücksbesitzenden Unternehmen können die Regeln jedoch erhebliche Auswirkungen haben.
75 Prozent statt 95 Prozent
Die früher häufig genannte 95-%-Schwelle ist für neue relevante Vorgänge nicht mehr die allgemeine Grenze.
Ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang kann seit Juli 2025 insbesondere entstehen, wenn:
- innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 Prozent der Anteile unmittelbar auf neue Gesellschafter übergehen oder
- mindestens 75 Prozent der Anteile unmittelbar oder mittelbar in der Hand eines Erwerbers beziehungsweise einer Erwerbergruppe vereinigt oder erworben werden.
Auch mittelbare Beteiligungen können berücksichtigt werden. Bei mehrstufigen Beteiligungsstrukturen werden die Beteiligungsquoten nach den gesetzlichen Regeln miteinander verknüpft.
Was ist eine Immobiliengesellschaft?
Eine Immobiliengesellschaft liegt vereinfacht insbesondere dann nahe, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt.
Für die Beurteilung sind insbesondere relevant:
- ob Grundstücke überwiegend nicht für eigene betriebliche Zwecke verwendet werden und
- ob Einkünfte überwiegend aus Veräußerung, Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken stammen.
Wie hoch ist die Steuer bei Gesellschaftsvorgängen?
| Fall | Bemessungsgrundlage | Steuersatz |
|---|---|---|
| Grundstück gehört nicht zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft | Grundstückswert | grundsätzlich 0,5 % |
| Grundstück gehört zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft | gemeiner Wert | grundsätzlich 3,5 % |
Diese Verschärfung ist eine der wichtigsten Änderungen der letzten Jahre. Ältere Beiträge, die bei Share Deals weiterhin pauschal mit einer 95-%-Grenze arbeiten, sind für aktuelle Vorgänge nicht ausreichend.
Was ist der gemeine Wert?
Der gemeine Wert entspricht vereinfacht dem Wert, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte.
Er kann beispielsweise nachgewiesen werden durch:
- ein geeignetes Schätzungsgutachten,
- einen nicht lange zurückliegenden Kaufpreis,
- Preise vergleichbarer Liegenschaften oder
- unter bestimmten Voraussetzungen eine Bankenschätzung.
Ein Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen genießt dabei eine besondere gesetzliche Vermutung der Richtigkeit.
Kann bereits gezahlte Grunderwerbsteuer zurückgefordert werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer zurückerstattet oder nicht festgesetzt werden.
Ein besonders wichtiger Fall ist die Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs innerhalb von drei Jahren.
Dafür muss insbesondere:
- der ursprüngliche Erwerb innerhalb von drei Jahren rückgängig gemacht werden,
- die verkaufende Person wieder die volle Verfügungsmacht über das Grundstück erhalten und
- die Rückabwicklung tatsächlich zwischen den ursprünglichen Parteien erfolgen und darf nicht bloß einer Weiterübertragung auf einen vom Käufer ausgewählten Dritten dienen.
Weitere mögliche Fälle sind beispielsweise:
- Rückgängigmachung aufgrund einer Vertragsverletzung,
- ein ungültiges Rechtsgeschäft,
- Rückgabe einer Schenkung aufgrund eines Rechtsanspruchs,
- Rückgabe eines von Todes wegen erworbenen Grundstücks,
- nachträgliche Herabsetzung der Gegenleistung innerhalb der gesetzlichen Frist oder
- eine Preisminderung aufgrund von Gewährleistungsansprüchen.
Die Rückerstattung erfolgt nicht automatisch. Sie muss beim Finanzamt Österreich beantragt werden.
Die häufigsten Fehler bei der Grunderwerbsteuer
- Immer 3,5 Prozent vom Kaufpreis rechnen: Bei unentgeltlichen, familiären und teilentgeltlichen Vorgängen funktioniert die Berechnung anders.
- Familienübertragungen pauschal mit 2 Prozent ansetzen: Bei gewöhnlichem Grundvermögen gilt grundsätzlich der Stufentarif.
- Grundstückswert und Einheitswert verwechseln: Es handelt sich um unterschiedliche steuerliche Bewertungsgrößen.
- Nur die Geldzahlung als Gegenleistung betrachten: Auch Schuldübernahmen, Nutzungsrechte und andere Leistungen können dazugehören.
- Schenkungen als steuerfrei ansehen: Auch unentgeltliche Grundstücksübertragungen können Grunderwerbsteuer auslösen.
- Keine Erbschaftsteuer mit keiner Grunderwerbsteuer verwechseln: Geerbte Immobilien können GrESt auslösen.
- Den Stufentarif nach jeder Schenkung neu beginnen: Bestimmte Erwerbe innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet.
- Die alte Ratenregel verwenden: Die frühere Aufteilung auf bis zu fünf Jahresbeträge besteht seit 1. April 2026 nicht mehr.
- Bei Gesellschaften noch mit 95 Prozent arbeiten: Seit Juli 2025 ist grundsätzlich die 75-%-Schwelle entscheidend.
- Den 900.000-Euro-Betriebsfreibetrag als allgemeine Immobilienfreigrenze ansehen: Er gilt nur unter speziellen Voraussetzungen.
- Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühr verwechseln: Es handelt sich um unterschiedliche Kosten.
Checkliste vor Kauf, Schenkung oder Übergabe
- Grundstücksart: Grundvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Grundstück?
- Erwerbsart: Kauf, Schenkung, Erbschaft, Tausch oder gemischte Übergabe?
- Familienverband: Gehört die erwerbende Person zum begünstigten Personenkreis?
- Gegenleistung: Gibt es Kaufpreis, Schuldübernahme, Wohnrecht, Fruchtgenuss oder andere Leistungen?
- Grundstückswert: Welche zulässige Bewertungsmethode ist sinnvoll?
- 30-/70-%-Grenzen: Liegt ein entgeltlicher, teilentgeltlicher oder unentgeltlicher Erwerb vor?
- Vorerwerbe: Gab es innerhalb der letzten fünf Jahre relevante Schenkungen oder Teilübertragungen?
- Befreiungen: Greift eine besondere gesetzliche Begünstigung?
- Betriebsvermögen: Ist ein Unternehmen oder Mitunternehmeranteil betroffen?
- Gesellschaft: Werden statt des Grundstücks Gesellschaftsanteile übertragen?
- Abwicklung: Wer übernimmt Abgabenerklärung oder Selbstberechnung?
- Grundbuch: Sind Steuer und Grundbuchsgebühren getrennt kalkuliert?
Fazit: 3,5 Prozent sind nur die Grundregel
Bei einem normalen entgeltlichen Immobilienkauf beträgt die österreichische Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent. Für eine korrekte Berechnung reicht es jedoch nicht, einfach den Kaufpreis mit 3,5 Prozent zu multiplizieren.
Entscheidend sind die Art des Grundstücks, die Gegenleistung, der Grundstückswert und die Art der Übertragung. Bei Schenkungen, Erbschaften und begünstigten Familienübertragungen gilt bei gewöhnlichem Grundvermögen grundsätzlich der Stufentarif von 0,5 bis 3,5 Prozent.
Bei teilentgeltlichen Übergaben müssen entgeltlicher und unentgeltlicher Anteil getrennt berechnet werden. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten eigene Regeln.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen seit Juli 2025 auch grundstücksbesitzende Gesellschaften. Die relevante Beteiligungsschwelle wurde auf 75 Prozent abgesenkt und Immobiliengesellschaften können bei entsprechenden Vorgängen mit 3,5 Prozent des gemeinen Grundstückswerts besteuert werden.
Die wichtigsten drei Fragen vor einer Übertragung: Wie hoch ist die tatsächliche Gegenleistung? Welcher steuerliche Grundstückswert ist maßgeblich? Handelt es sich um einen entgeltlichen, unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb?
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
Bei einem normalen entgeltlichen Immobilienerwerb beträgt der Steuersatz grundsätzlich 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens jedoch vom maßgeblichen Grundstückswert.
Wird die Grunderwerbsteuer immer vom Kaufpreis berechnet?
Nein. Die Gegenleistung ist zwar bei einem normalen Kauf grundsätzlich maßgeblich, bei Grundvermögen bildet der Grundstückswert jedoch eine Mindestbemessungsgrundlage. Bei Schenkungen, Erbschaften und Familienübertragungen gelten besondere Regeln.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung?
Bei einer unentgeltlichen Übertragung von gewöhnlichem Grundvermögen gilt grundsätzlich der Stufentarif: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent für den darüber hinausgehenden Grundstückswert.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer innerhalb der Familie?
Bei gewöhnlichem Grundvermögen wird eine Übertragung unter Lebenden innerhalb des begünstigten Familienverbandes grundsätzlich als unentgeltlich behandelt. Damit kommt regelmäßig der Stufentarif von 0,5 bis 3,5 Prozent auf Basis des Grundstückswerts zur Anwendung.
Wann gelten 2 Prozent Grunderwerbsteuer?
2 Prozent sind unter anderem die zweite Stufe des allgemeinen Stufentarifs. Ein eigener Satz von 2 Prozent gilt außerdem insbesondere bei bestimmten Übertragungen land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke innerhalb des Familienverbandes.
Fällt bei einer Erbschaft Grunderwerbsteuer an?
Ja. Ein Immobilienerwerb durch Erbanfall kann Grunderwerbsteuer auslösen, obwohl Österreich keine allgemeine Erbschaftsteuer mehr erhebt.
Fällt bei einer Grundstücksschenkung Grunderwerbsteuer an?
Ja. Auch eine unentgeltliche Schenkung kann Grunderwerbsteuer auslösen. Bei gewöhnlichem Grundvermögen ist grundsätzlich der Grundstückswert und der Stufentarif maßgeblich.
Was ist der Grundstückswert?
Der Grundstückswert ist eine gesetzliche Bewertungsgröße für die Grunderwerbsteuer. Er kann beispielsweise mit dem Pauschalwertmodell oder anhand geeigneter Immobiliendurchschnittspreise ermittelt werden. Ein nachweislich niedrigerer gemeiner Wert kann ebenfalls berücksichtigt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Grundstückswert und Einheitswert?
Beide sind steuerliche Bewertungsgrößen, werden aber für unterschiedliche Grundstücksarten und Erwerbsvorgänge verwendet. Bei gewöhnlichem Grundvermögen ist insbesondere der Grundstückswert relevant, bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken spielt dagegen der Einheitswert eine zentrale Rolle.
Was bedeutet teilentgeltlicher Erwerb?
Bei gewöhnlichem Grundvermögen liegt grundsätzlich ein teilentgeltlicher Erwerb vor, wenn die Gegenleistung mehr als 30 Prozent, aber nicht mehr als 70 Prozent des Grundstückswerts beträgt. Der Vorgang wird steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Wer bezahlt die Grunderwerbsteuer?
Im Vertrag wird üblicherweise vereinbart, dass die kaufende Person die Steuer bezahlt. Gegenüber dem Finanzamt können bei einem normalen Erwerb jedoch grundsätzlich alle beteiligten Personen Steuerschuldner sein.
Wann entsteht die Grunderwerbsteuer?
Bei einem gewöhnlichen Kauf grundsätzlich bereits mit dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags. Die spätere Eintragung ins Grundbuch ist für das Entstehen der Steuerschuld grundsätzlich nicht entscheidend.
Wann muss der Erwerb gemeldet werden?
Der Erwerbsvorgang muss grundsätzlich bis zum 15. Tag des auf den Monat der Entstehung der Steuerschuld zweitfolgenden Monats angezeigt werden, sofern keine entsprechende Selbstberechnung erfolgt.
Kann die Grunderwerbsteuer auf fünf Jahre aufgeteilt werden?
Für aktuelle Erwerbsvorgänge nicht mehr. Die frühere gesetzliche Möglichkeit einer Verteilung bestimmter Grunderwerbsteuerbeträge auf bis zu fünf Jahresbeträge wurde mit 1. April 2026 aufgehoben.
Ist ein Grundstückstausch steuerfrei?
Nein. Auch der Tausch eines Grundstücks kann einen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang darstellen.
Wie hoch ist die Bagatellgrenze?
Grundsätzlich besteht eine Befreiung, wenn die Bemessungsgrundlage nicht mehr als 1.100 Euro beträgt. Für bestimmte geringwertige Trennstücke gilt eine besondere Grenze von 2.000 Euro.
Gibt es eine Befreiung für Ehegatten?
Ja, unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann eine gemeinsam genutzte Wohnstätte zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern bis zu 150 Quadratmeter Wohnnutzfläche begünstigt sein.
Was ist der Betriebsfreibetrag von 900.000 Euro?
Der Betriebsfreibetrag gilt nur bei bestimmten begünstigten unentgeltlichen beziehungsweise teilunentgeltlichen Betriebsübertragungen. Er ist keine allgemeine Grunderwerbsteuerfreigrenze für private Immobilien.
Welche Grenze gilt bei Anteilen an Immobiliengesellschaften?
Seit 1. Juli 2025 ist bei relevanten Gesellschaftsvorgängen grundsätzlich eine Beteiligungsschwelle von 75 Prozent maßgeblich. Bei einem Gesellschafterwechsel wird grundsätzlich ein Zeitraum von sieben Jahren betrachtet.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei einer Immobiliengesellschaft?
Bei einem relevanten Anteils- oder Umgründungsvorgang kann die Steuer bei Immobiliengesellschaften grundsätzlich 3,5 Prozent des gemeinen Werts der betroffenen Grundstücke betragen.
Kann bereits gezahlte Grunderwerbsteuer zurückgefordert werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Ein wichtiger Fall ist die tatsächliche Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs innerhalb von drei Jahren. Die Rückerstattung muss beim Finanzamt Österreich beantragt werden.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesministerium für Finanzen: Steuersätze und Stufentarif
- Bundesministerium für Finanzen: Bemessungsgrundlage und Grundstückswert
- Bundesministerium für Finanzen: Pauschalwertmodell
- Bundesministerium für Finanzen: Steuergegenstand
- Bundesministerium für Finanzen: Steuerschuld und Steuerschuldner
- Bundesministerium für Finanzen: Abgabenerklärung, Selbstberechnung und Abfuhr
- Bundesministerium für Finanzen: Befreiungen
- Bundesministerium für Finanzen: Rückerstattung
- Rechtsinformationssystem des Bundes: Grunderwerbsteuergesetz 1987
- Unternehmensserviceportal: Grunderwerbsteuer und Betriebsübertragungen
Stand der fachlichen Prüfung: 7. Oktober 2026.
Hinweis: Die konkrete Grunderwerbsteuer hängt insbesondere von Grundstücksart, Erwerbsform, Gegenleistung, Grundstückswert, beteiligten Personen und möglichen Befreiungen ab. Bei Schenkungen, gemischten Übergaben, Betriebsübertragungen oder Gesellschaftsanteilen sollte die konkrete Berechnung vor Vertragsabschluss fachlich geprüft werden.
