Wie hoch ist die Grundsteuer in Österreich und wie wird sie berechnet? Wer ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Grundstück oder landwirtschaftliche Flächen besitzt, muss grundsätzlich Grundsteuer bezahlen. Die jährliche Höhe ergibt sich aus dem vom Finanzamt ermittelten Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde. Dieser darf höchstens 500 % betragen.
Die Grundsteuer wird von der Gemeinde vorgeschrieben und eingehoben. Für die Berechnung ist nicht direkt der aktuelle Kaufpreis oder Verkehrswert einer Immobilie maßgeblich, sondern grundsätzlich der steuerliche Einheitswert. Auch Mieterinnen und Mieter können die Grundsteuer indirekt über die Betriebskosten tragen.
Dieser Ratgeber erklärt die Grundsteuer in Österreich anhand konkreter Berechnungsbeispiele, zeigt die aktuellen Zahlungstermine und erläutert, wann eine Befreiung möglich ist. Außerdem erfahren Eigentümer, worauf sie beim Immobilienkauf, bei einem Eigentümerwechsel und bei einer fehlerhaften Vorschreibung achten sollten.
Grundsteuer Österreich – das Wichtigste auf einen Blick
- Steuerpflicht: Grundsätzlich für inländische Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen sowie land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz.
- Grundsteuer A: Betrifft land- und forstwirtschaftliches Vermögen.
- Grundsteuer B: Betrifft sonstiges Grundvermögen, insbesondere Baugrundstücke und Wohnimmobilien.
- Berechnung: Einheitswert → Grundsteuermessbetrag → Hebesatz der Gemeinde.
- Maximaler Hebesatz: 500 % des Grundsteuermessbetrags.
- Zahlungstermine: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
- Jahresbeträge bis 75 €: Einmalige Fälligkeit am 15. Mai.
- Steuerschuldner: Grundsätzlich der Eigentümer des Grundbesitzes.
- Befreiungen: Unter bestimmten Voraussetzungen dauerhaft oder zeitlich befristet möglich.
Rechtsstand: 8. Oktober 2026. Grundlage ist insbesondere das Grundsteuergesetz 1955 in geltender Fassung.
Was ist die Grundsteuer in Österreich?
Die Grundsteuer ist eine regelmäßig anfallende Steuer auf inländischen Grundbesitz. Sie zählt zu den sogenannten Sachsteuern oder Objektsteuern. Im Mittelpunkt steht dabei die steuerpflichtige Liegenschaft und nicht das persönliche Einkommen oder Vermögen des Eigentümers.
Die gesetzlichen Grundlagen finden sich vor allem im Grundsteuergesetz 1955 und im Bewertungsgesetz 1955. Für die Festsetzung des kommunalen Hebesatzes ist zusätzlich das Finanzausgleichsgesetz relevant.
Eine Besonderheit der österreichischen Grundsteuer ist die Aufteilung der Zuständigkeiten:
Finanzamt Österreich
Ermittelt den Einheitswert und den Grundsteuermessbetrag. Diese Werte bilden die Grundlage für die spätere Steuerberechnung.
Gemeinde
Legt den zulässigen Hebesatz fest, berechnet daraus die jährliche Grundsteuer und schreibt die Zahlung vor.
Die Einnahmen aus der Grundsteuer stehen den Gemeinden zu. Sie gehören zu deren eigenen Abgabeneinnahmen und dienen der Finanzierung kommunaler Aufgaben.
Wer muss in Österreich Grundsteuer bezahlen?
Grundsätzlich ist die Eigentümerin oder der Eigentümer einer steuerpflichtigen Liegenschaft zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet.
Die Abgabe betrifft insbesondere:
- Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Mehrfamilienhäuser und Mietwohnhäuser
- Bebaute und unbebaute Grundstücke
- Baugrundstücke
- Betrieblich genutzte Grundstücke
- Landwirtschaftliche Grundstücke und Betriebe
- Forstwirtschaftliche Flächen und Betriebe
Auch bei gemeinsamem Eigentum an einer Liegenschaft besteht grundsätzlich eine Grundsteuerpflicht. Miteigentümer können gegenüber der Abgabenbehörde als Gesamtschuldner haften.
Bei einem Baurecht oder einem vergleichbaren grundstücksgleichen Recht können besondere Bestimmungen zur Steuerschuld gelten.
Muss man für eine Eigentumswohnung Grundsteuer bezahlen?
Ja. Auch Eigentumswohnungen gehören zum steuerpflichtigen Grundvermögen.
Bei einer Wohnungseigentumsanlage erfolgt die Abwicklung der laufenden Liegenschaftskosten üblicherweise über die Hausverwaltung. Die Eigentümer tragen die anteiligen Aufwendungen entsprechend dem anzuwendenden Aufteilungsschlüssel.
Dazu kann auch die Grundsteuer gehören. Sie wird deshalb häufig innerhalb der laufenden Bewirtschaftungskosten beziehungsweise der Vorschreibungen der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt.
Wichtig: Die eigene Wohnung muss nicht zwingend einen völlig eigenständigen kommunalen Grundsteuerbescheid erhalten. Entscheidend sind die steuerliche Bewertung und die Organisation der betreffenden Liegenschaft.
Muss man für ein unbebautes Grundstück Grundsteuer zahlen?
Ja. Auch ein unbebautes Grundstück kann der Grundsteuer unterliegen.
Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, ob bereits ein Haus errichtet wurde oder ob das Grundstück aktuell Erträge erzielt.
Bei bestimmten unbebauten Grundstücken kann zusätzlich eine weitere Abgabe entstehen: die Bodenwertabgabe.
Welche Steuerpflichten bestehen, hängt insbesondere von der steuerlichen Bewertung, der Widmung und der Nutzung des Grundstücks ab.
Grundsteuer A und Grundsteuer B: Wo liegt der Unterschied?
Das österreichische Grundsteuersystem unterscheidet zwei Hauptarten:
| Grundsteuerart | Betroffener Grundbesitz | Beispiele |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | Land- und forstwirtschaftliches Vermögen | Landwirtschaftliche Betriebe, Forstbetriebe, Weinbaubetriebe |
| Grundsteuer B | Sonstiges Grundvermögen | Häuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke, Baugrundstücke |
Die Unterscheidung ist wichtig, weil die Ermittlung der Einheitswerte und die gesetzlich vorgesehenen Steuermesszahlen von der Art des Grundbesitzes abhängen.
Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen wurden die Einheitswerte zum 1. Jänner 2023 im Rahmen einer eigenen Hauptfeststellung neu ermittelt.
Grundsteuer berechnen: So funktioniert die Berechnung in Österreich
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt grundsätzlich in drei Schritten:
- Einheitswert feststellen: Das Finanzamt bewertet die Liegenschaft nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.
- Grundsteuermessbetrag berechnen: Auf den Einheitswert werden die gesetzlich festgelegten Steuermesszahlen angewendet.
- Hebesatz anwenden: Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz und ermittelt damit die jährliche Grundsteuer.
Formel zur Berechnung der Grundsteuer
Grundsteuermessbetrag × (Hebesatz ÷ 100) = jährliche Grundsteuer
Beispiel: 50 € Grundsteuermessbetrag × 5 bei 500 % Hebesatz = 250 € Grundsteuer pro Jahr.
Der Hebesatz wird in Prozent angegeben. Ein Hebesatz von 500 % bedeutet daher, dass der festgestellte Grundsteuermessbetrag mit dem Faktor fünf multipliziert wird.
Die Berechnung kann sich zwischen verschiedenen Grundstücksarten unterscheiden. Deshalb reicht es für eine zuverlässige individuelle Berechnung nicht aus, nur die Fläche oder den Kaufpreis eines Grundstücks zu kennen.
Schritt 1: Was ist der Einheitswert einer Immobilie?
Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgestellter steuerlicher Wert für bestimmte wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes.
Er wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelt und ist nicht mit dem aktuellen Marktwert einer Immobilie gleichzusetzen.
Bei Grundvermögen beruhen die maßgeblichen Wertverhältnisse grundsätzlich auf historischen Bewertungsgrundlagen. Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen gelten besondere Bewertungsstichtage und Verfahren.
Ein Haus, das heute beispielsweise einen Verkehrswert von 450.000 € hat, muss deshalb keinen Einheitswert von 450.000 € besitzen. Der steuerliche Einheitswert kann erheblich niedriger ausfallen.
Wichtiger Unterschied: Der Verkehrswert beschreibt den am Immobilienmarkt erzielbaren Wert. Der Einheitswert ist dagegen ein nach gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelter Steuerwert. Die Grundsteuer wird nicht einfach mit einem bestimmten Prozentsatz vom aktuellen Immobilienpreis berechnet.
Schritt 2: Wie wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt?
Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Einheitswert und den gesetzlich vorgesehenen Steuermesszahlen gemäß §§ 18 und 19 Grundsteuergesetz.
Die Steuermesszahlen werden in Promille angegeben. Ein Promille entspricht 0,1 %.
Je nach Grundstücksart kommen unterschiedliche gestaffelte Steuermesszahlen zur Anwendung.
| Grundstücksart | Steuermesszahlen |
|---|---|
| Einfamilienhaus | 0,5 ‰ für die ersten 3.650 €; 1 ‰ für die folgenden 7.300 €; darüber grundsätzlich 2 ‰ |
| Mietwohngrundstück / gemischt genutztes Grundstück | 1 ‰ für die ersten 3.650 €; 1,5 ‰ für die folgenden 3.650 €; darüber 2 ‰ |
| Sonstiges oder unbebautes Grundstück | 1 ‰ für die ersten 3.650 €; darüber 2 ‰ |
| Land- und forstwirtschaftlicher Betrieb | 1,6 ‰ für die ersten 3.650 €; darüber 2 ‰ |
Die gesetzlich vorgesehenen Staffelungen werden auf die entsprechenden Teile des Einheitswertes angewendet. Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag nach den gesetzlichen Rundungsregeln auf Cent festgestellt.
Die endgültige Berechnung erfolgt durch das Finanzamt. Eigentümer müssen den Grundsteuermessbetrag daher normalerweise nicht selbst aus den einzelnen Wertansätzen berechnen.
Schritt 3: Wie hoch darf der Hebesatz der Gemeinde sein?
Die Gemeinden dürfen nach § 17 Finanzausgleichsgesetz 2024 einen Hebesatz von bis zu 500 % festsetzen.
Dieser Hebesatz wird auf den Grundsteuermessbetrag angewendet.
| Grundsteuermessbetrag | Hebesatz | Grundsteuer pro Jahr |
|---|---|---|
| 50 € | 300 % | 150 € |
| 50 € | 400 % | 200 € |
| 50 € | 500 % | 250 € |
Die Berechnungsbeispiele zeigen, wie stark sich der Hebesatz auf die endgültige Steuer auswirken kann.
Den tatsächlich geltenden Hebesatz können Eigentümer bei ihrer Gemeinde erfragen oder den veröffentlichten Abgabenverordnungen entnehmen.
Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Haus oder Grundstück?
Eine einheitliche Grundsteuer für alle Häuser gibt es nicht. Die Höhe hängt vom Einheitswert, der Grundstücksart, dem festgesetzten Grundsteuermessbetrag und dem kommunalen Hebesatz ab.
Die folgenden Beispiele orientieren sich an den Berechnungen des Bundesministeriums für Finanzen. Für alle Grundstücksarten wird derselbe fiktive Einheitswert von 20.000 € und ein Hebesatz von 500 % angenommen.
| Grundstücksart | Einheitswert | Messbetrag | Grundsteuer jährlich |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 20.000 € | 27,22 € | 136,10 € |
| Mietwohngrundstück | 20.000 € | 34,52 € | 172,60 € |
| Sonstiges oder unbebautes Grundstück | 20.000 € | 36,35 € | 181,75 € |
| Land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb | 20.000 € | 38,54 € | 192,70 € |
Vereinfachte Vergleichsrechnung mit gleichem Einheitswert und 500 % Hebesatz. Die tatsächlichen Einheitswerte, Grundstückskategorien und Hebesätze können abweichen. Die Grundsteuermessbeträge berücksichtigen die gesetzlichen Rundungsregeln.
Beispiel: Grundsteuer für ein Einfamilienhaus berechnen
Angenommen, der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert eines Einfamilienhauses beträgt 20.000 €.
Die Berechnung des Grundsteuermessbetrags erfolgt nach den gesetzlichen Staffelungen:
- 3.650 € × 0,5 ‰ = 1,825 €
- 7.300 € × 1 ‰ = 7,30 €
- 9.050 € × 2 ‰ = 18,10 €
- Summe vor Rundung: 27,225 €
- Grundsteuermessbetrag nach gesetzlicher Rundung: 27,22 €
Bei einem Hebesatz von 500 % ergibt sich:
27,22 € × 5 = 136,10 € jährliche Grundsteuer
Bei vierteljährlicher Zahlung entspricht dies rechnerisch rund 34,03 € pro Quartal. Rundungsdifferenzen können bei der Aufteilung der Teilbeträge berücksichtigt werden.
Die Berechnung veranschaulicht das Verfahren. Der Einheitswert eines tatsächlich vorhandenen Einfamilienhauses kann erheblich von diesem Beispiel abweichen.
Wie lässt sich die eigene Grundsteuer am schnellsten berechnen?
Wenn der Grundsteuermessbetrag bereits bekannt ist, braucht man für eine einfache Überprüfung lediglich den Hebesatz der Gemeinde.
Beispiel:
- Grundsteuermessbetrag laut Finanzamt: 40 €
- Hebesatz laut Gemeinde: 500 %
- Jährliche Grundsteuer: 40 € × 5 = 200 €
Ist der Grundsteuermessbetrag nicht bekannt, sollte zunächst der entsprechende Bescheid herangezogen werden. Eine Berechnung allein anhand der Wohnfläche oder des Kaufpreises wäre nicht zuverlässig.
Grundsteuer Österreich: Wann ist die Zahlung fällig?
Die Grundsteuer wird grundsätzlich in vier gleichen Teilbeträgen pro Jahr fällig. Die Fälligkeitstermine sind gesetzlich geregelt.
| Zahlung | Regulärer Fälligkeitstermin | Anteil am Jahresbetrag |
|---|---|---|
| 1. Quartal | 15. Februar | 25 % |
| 2. Quartal | 15. Mai | 25 % |
| 3. Quartal | 15. August | 25 % |
| 4. Quartal | 15. November | 25 % |
Fällt ein gesetzlicher Fälligkeitstag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, sind die allgemeinen abgabenrechtlichen Regeln zur Fristverschiebung zu beachten.
Grundsteuer bis 75 €: Nur eine Zahlung pro Jahr
Sonderregel für geringe Jahresbeträge
Beträgt die jährliche Grundsteuer höchstens 75 €, wird der gesamte Jahresbetrag am 15. Mai fällig.
Bei einer Jahresgrundsteuer von mehr als 75 € erfolgt die reguläre Aufteilung auf vier Zahlungstermine.
Die Grundsteuer wird von der zuständigen Gemeinde eingehoben. Je nach Gemeinde können unterschiedliche Zahlungswege vorgesehen sein, beispielsweise Überweisung oder SEPA-Lastschrift.
Grundsteuerbescheid: Woher kommen Einheitswert, Messbetrag und Steuerbetrag?
Bei der Grundsteuer wirken das Finanzamt und die Gemeinde zusammen. Deshalb können unterschiedliche Bescheide vorliegen.
| Bescheid | Zuständige Behörde | Inhalt |
|---|---|---|
| Einheitswertbescheid | Finanzamt Österreich | Steuerlicher Einheitswert und Zuordnung des Grundbesitzes |
| Grundsteuermessbescheid | Finanzamt Österreich | Berechneter Grundsteuermessbetrag |
| Grundsteuerbescheid | Gemeinde | Jährliche Steuer unter Anwendung des Hebesatzes |
In der Praxis können der Einheitswertbescheid und der Grundsteuermessbescheid gemeinsam beziehungsweise zeitlich zusammenhängend zugestellt werden.
Der von der Finanzverwaltung festgesetzte Grundsteuermessbetrag ist grundsätzlich die verbindliche Grundlage für die anschließende Berechnung durch die Gemeinde.
Wo findet man den Grundsteuermessbetrag?
Der Grundsteuermessbetrag ist im entsprechenden Bescheid des Finanzamtes ausgewiesen.
Ist das Dokument nicht mehr vorhanden, können Eigentümer beim Finanzamt nachfragen beziehungsweise die verfügbaren Bescheide über FinanzOnline prüfen.
Die Gemeinde kann Auskunft über den von ihr verwendeten Messbetrag und den angewendeten Hebesatz geben.
Was tun, wenn der Grundsteuerbescheid falsch erscheint?
Bei einer möglicherweise falschen Vorschreibung sollte zunächst geklärt werden, welche Grundlage nicht stimmt.
- Einheitswert falsch: Den Einheitswertbescheid und die Bewertungsgrundlagen beim Finanzamt prüfen.
- Grundsteuermessbetrag falsch: Den Grundsteuermessbescheid und die angewendeten Steuermesszahlen prüfen.
- Hebesatz oder Jahresbetrag falsch: Mit der Gemeinde und ihrem Grundsteuerbescheid abgleichen.
- Eigentümerwechsel nicht berücksichtigt: Den maßgeblichen Stichtag und den Bearbeitungsstand der Zurechnungsfortschreibung prüfen.
- Befreiung fehlt: Nachfragen, ob eine gesetzliche oder landesrechtliche Befreiung anwendbar ist.
Welche Beschwerde möglich ist und bei welcher Behörde sie eingebracht werden muss, hängt vom jeweiligen Bescheid ab. Die Rechtsmittelbelehrung enthält die dafür maßgeblichen Angaben.
Wichtig: Wer die Höhe des Einheitswertes beanstandet, sollte nicht erst den darauf aufbauenden Gemeindebescheid zum Anlass nehmen. Die Bewertung selbst muss grundsätzlich im dafür vorgesehenen Verfahren angefochten werden.
Grundsteuer beim Hauskauf: Ab wann bezahlt der neue Eigentümer?
Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ist zu unterscheiden zwischen der zivilrechtlichen Übertragung, den vertraglich vereinbarten Kosten und der steuerlichen Zurechnung beim Finanzamt.
Für die Fortschreibung der steuerlichen Eigentümerzuordnung gilt grundsätzlich das Stichtagsprinzip.
Ändern sich die Eigentumsverhältnisse während eines Kalenderjahres, erfolgt die steuerliche Zurechnung regelmäßig zum 1. Jänner des Folgejahres.
Beispiel: Hauskauf im März 2026
- Eigentümerwechsel: März 2026
- Grundsätzlich maßgeblicher Fortschreibungsstichtag: 1. Jänner 2027
- Neuer Bescheid: grundsätzlich auf Basis dieser Zurechnung, nach entsprechender Bearbeitung
Die tatsächliche Zustellung eines neuen Bescheids kann später erfolgen. Zudem können bei der Übertragung einer Liegenschaft besondere Haftungs- und Nachfolgeregelungen relevant sein.
Im Kaufvertrag wird häufig vereinbart, wie die laufenden Kosten zwischen Käufer und Verkäufer zeitlich aufzuteilen sind.
Praktischer Tipp: Beim Immobilienkauf sollte überprüft werden, ob Grundsteuerrückstände bestehen und wie die laufende Grundsteuer zwischen den Vertragsparteien abgerechnet wird.
Ist die Grundsteuer dasselbe wie die Grunderwerbsteuer?
Nein. Beide Steuern betreffen Immobilien, haben aber unterschiedliche Anlässe und Berechnungsgrundlagen.
| Merkmal | Grundsteuer | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Wann fällt sie an? | Regelmäßig für Grundbesitz | Grundsätzlich bei einem steuerpflichtigen Immobilienerwerb |
| Wie oft? | Jährlich | Grundsätzlich einmalig pro Erwerbsvorgang |
| Bemessung | Einheitswert, Messbetrag und Hebesatz | Je nach Erwerb insbesondere Gegenleistung, Grundstückswert oder Einheitswert |
| Zuständige Abgabenbehörde | Gemeinde für die Steuerfestsetzung | Finanzamt Österreich |
Beim gewöhnlichen entgeltlichen Immobilienkauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 % der gesetzlichen Bemessungsgrundlage. Bei bestimmten unentgeltlichen Übertragungen und familieninternen Übertragungen können andere Steuersätze gelten.
Ausführliche Beispiele und Sonderfälle behandelt unser Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Österreich.
Dürfen Vermieter die Grundsteuer an Mieter weiterverrechnen?
Ja. Die Grundsteuer kann in Österreich unter den jeweils geltenden mietrechtlichen Voraussetzungen anteilig an Mieterinnen und Mieter weiterverrechnet werden.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zählen die auf die Liegenschaft entfallenden laufenden öffentlichen Abgaben gemäß § 21 MRG grundsätzlich zu den überwälzbaren Kosten, sofern kein gesetzlicher Ausschluss besteht.
Die Grundsteuer ist daher häufig Bestandteil der Betriebskostenabrechnung.
Wie wird die Grundsteuer auf die Wohnungen aufgeteilt?
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfolgt die Verteilung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des jeweiligen Mietgegenstandes zur maßgeblichen Gesamtnutzfläche des Hauses.
Gesetzlich oder wirksam vereinbarte andere Aufteilungsschlüssel sind zu beachten.
Vereinfachtes Beispiel: Ein Mietwohnhaus weist jährlich 600 € Grundsteuer auf. Die maßgebliche Gesamtnutzfläche beträgt 600 m². Eine Wohnung hat 60 m² Nutzfläche.
- Gesamte Grundsteuer: 600 € pro Jahr
- Flächenanteil der Wohnung: 60 von 600 m² = 10 %
- Grundsteueranteil der Wohnung: 60 € jährlich
- Rechnerische monatliche Belastung: 5 €
Diese Rechnung dient zur Veranschaulichung. Der tatsächliche Anteil hängt vom rechtlich anzuwendenden Aufteilungsschlüssel und der konkreten Betriebskostenabrechnung ab.
Kann man die Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung überprüfen?
Ja. Mieterinnen und Mieter sollten insbesondere prüfen, ob die ausgewiesene Grundsteuer tatsächlich für die betreffende Liegenschaft anfällt und richtig verteilt wurde.
Hilfreich sind folgende Fragen:
- Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer für das gesamte Haus?
- Welcher Verteilungsschlüssel wurde angewendet?
- Welche Nutzflächen wurden berücksichtigt?
- Entspricht die verrechnete Summe den maßgeblichen Unterlagen?
- Wurde eine mögliche Grundsteuerbefreiung berücksichtigt?
Bei Mietverhältnissen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes kann die Zulässigkeit der Weiterverrechnung stärker von den anwendbaren Rechtsvorschriften und der vertraglichen Vereinbarung abhängen.
Tipp für Mieter: Die Grundsteuer ist keine zusätzliche Steuer, die die Gemeinde gewöhnlich direkt dem Wohnungsmieter vorschreibt. Die Weiterverrechnung erfolgt über die vermietende Person beziehungsweise im Rahmen der zulässigen Betriebskosten.
Grundsteuerbefreiung in Österreich: Wann muss man nichts bezahlen?
Das Grundsteuergesetz sieht für bestimmte Grundstücke und Nutzungen Befreiungen vor. Zusätzlich können in einzelnen Bundesländern besondere zeitlich begrenzte Befreiungen auf landesrechtlicher Grundlage bestehen.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer dauerhaften gesetzlichen Grundsteuerbefreiung und einer zeitlich befristeten Begünstigung.
Dauerhafte Grundsteuerbefreiung
Eine dauerhafte Grundsteuerbefreiung ist unter anderem für bestimmte Grundstücke vorgesehen, die gesetzlich besonders begünstigten Zwecken dienen.
Beispiele können sein:
- Bestimmte öffentliche Verkehrswege
- Fließende Gewässer unter den gesetzlichen Voraussetzungen
- Bestimmter Grundbesitz von Bund, Ländern und Gemeinden, der dem öffentlichen Dienst oder Gebrauch dient
- Bestimmter Grundbesitz von Feuerwehren oder anerkannten gemeinnützigen Einrichtungen
- Weitere ausdrücklich gesetzlich begünstigte Grundstücke und Nutzungen
Eine Befreiung ergibt sich nicht allein daraus, dass ein Grundstück öffentlich zugänglich ist oder einer gemeinnützigen Organisation gehört. Die im Gesetz genannten Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
Über die bundesgesetzlichen dauerhaften Befreiungen entscheidet grundsätzlich das zuständige Finanzamt.
Zeitlich begrenzte Grundsteuerbefreiung
In einzelnen österreichischen Bundesländern können zeitlich befristete Grundsteuerbefreiungen vorgesehen sein, insbesondere im Zusammenhang mit bestimmten neu geschaffenen oder geförderten Wohnobjekten.
Ob eine solche Befreiung möglich ist, hängt von den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen und den konkreten Voraussetzungen ab.
Es gibt daher keine allgemein für ganz Österreich geltende Regel, wonach jeder Neubau automatisch für einen bestimmten Zeitraum grundsteuerfrei wäre.
Die zuständige Gemeinde kann darüber informieren, welche Befreiungsmöglichkeiten vor Ort bestehen und ob dafür ein Antrag erforderlich ist.
Ist das selbst bewohnte Eigenheim von der Grundsteuer befreit?
Nein, nicht allein wegen der Eigennutzung.
Auch ein selbst bewohntes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung unterliegt grundsätzlich der Grundsteuer. Eine Befreiung kommt nur bei Vorliegen eines entsprechenden gesetzlichen Tatbestands infrage.
Dass eine Immobilie Hauptwohnsitz ist, führt daher nicht automatisch zu einer Grundsteuerbefreiung.
Einheitswerte und Hauptfeststellung: Was hat sich in Österreich geändert?
Bei Informationen zur Grundsteuer besteht häufig Verwechslungsgefahr zwischen dem österreichischen und dem deutschen Recht.
In Österreich ist weiterhin grundsätzlich das System aus Einheitswert, Grundsteuermessbetrag und kommunalem Hebesatz maßgeblich.
Die deutsche Grundsteuerreform mit der Neubewertung auf den 1. Jänner 2022 und der Anwendung neuer Grundsteuerwerte seit 2025 gilt nicht für österreichische Immobilien.
Welche Bedeutung hat die Hauptfeststellung 2023?
Für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen in Österreich fand zum 1. Jänner 2023 eine Hauptfeststellung der Einheitswerte statt.
Sie betrifft unter anderem:
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Forstwirtschaftliche Betriebe
- Weinbaubetriebe
- Gärtnerische Betriebe
- Weitere land- und forstwirtschaftliche Vermögensarten
Die Bewertung berücksichtigt insbesondere gesetzlich definierte Ertragsbedingungen. Im Rahmen der Hauptfeststellung wurden unter anderem bestimmte Bewertungsansätze angepasst und klimatische Entwicklungen über einen Temperatur- und Niederschlagsindex berücksichtigt.
Die neuen Einheitswerte wirken sich auf die entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen aus.
Die Hauptfeststellung erfolgte grundsätzlich automatisiert anhand der verfügbaren Daten. Nicht bekannte Änderungen mussten im dafür vorgesehenen Verfahren erklärt werden.
Gab es in Österreich dieselbe Grundsteuerreform wie in Deutschland?
Nein. Das Urteil des deutschen Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 und die daraus folgende deutsche Grundsteuerreform betreffen das deutsche Steuerrecht.
Deutschland hat seit dem 1. Jänner 2025 ein reformiertes Grundsteuersystem. Dabei gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Bewertungsmodelle.
In Österreich gilt weiterhin das österreichische Grundsteuergesetz 1955 in seiner jeweils aktuellen Fassung.
Der österreichische Verfassungsgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 6. Oktober 2010 die Verwendung von Einheitswerten für Zwecke der Grundsteuer verfassungsrechtlich beurteilt und die damalige Regelung im geprüften Zusammenhang nicht als verfassungswidrig aufgehoben.
Wichtige Klarstellung: Österreichische Eigentümer mussten nicht aufgrund der deutschen Grundsteuerreform 2022 eine deutsche Grundsteuerwerterklärung abgeben. Wer in Österreich Grundbesitz hat, muss die österreichischen Bewertungs- und Erklärungspflichten beachten.
Kann sich die Grundsteuer nach einem Umbau oder einer Umwidmung ändern?
Ja. Bauliche Veränderungen und Änderungen der steuerlichen Grundstücksart können Auswirkungen auf den Einheitswert und damit auch auf die Grundsteuer haben.
Beispiele sind:
- Errichtung eines neuen Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück
- Wesentliche Zu- oder Umbauten
- Bestimmte Änderungen der Nutzung
- Änderung der Grundstücksart
- Umwidmung, sofern sie bewertungsrechtlich relevant ist
- Teilung oder Zusammenlegung wirtschaftlicher Einheiten
Je nach Sachverhalt kann eine Wertfortschreibung, Artfortschreibung oder Nachfeststellung des Einheitswertes erforderlich werden.
Eine Änderung führt nicht automatisch in jedem Fall zu einer höheren Grundsteuer. Es kommt auf die konkrete Bewertung und die anzuwendenden gesetzlichen Voraussetzungen an.
Eigentümer sollten darauf achten, dass notwendige Angaben gegenüber den zuständigen Behörden korrekt und vollständig erfolgen.
Grundsteuer und Bodenwertabgabe: Was gilt für unbebaute Baugrundstücke?
Neben der regulären Grundsteuer kann bei bestimmten unbebauten Grundstücken die Bodenwertabgabe anfallen.
Die Bodenwertabgabe ist eine eigenständige Abgabe und wird vom Finanzamt Österreich eingehoben.
Sie betrifft grundsätzlich bestimmte unbebaute Grundstücke, die für Bauzwecke in Betracht kommen und deren Einheitswert mehr als 14.600 € beträgt.
Bodenwertabgabe – Berechnungsgrundlage
Die Abgabe beträgt grundsätzlich 1 % jenes Einheitswertes, der 14.600 € übersteigt.
Beispiel bei 20.000 € Einheitswert:
(20.000 € − 14.600 €) × 1 % = 54 € Bodenwertabgabe pro Jahr.
Die Bodenwertabgabe kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen zusätzlich zur Grundsteuer anfallen. Allerdings bestehen mehrere Befreiungstatbestände, beispielsweise für bestimmte Flächen mit Bauverbot oder nachhaltiger land- und forstwirtschaftlicher Nutzung.
Für unter bestimmten Voraussetzungen selbst errichtete Einfamilienhäuser kann zudem eine Rückzahlung bereits entrichteter Bodenwertabgabe für zurückliegende Jahre vorgesehen sein.
Weitere Informationen bietet das Bundesministerium für Finanzen zur Bodenwertabgabe.
Grundsteuer und Immobilienertragsteuer: Was gilt beim Verkauf?
Auch die Grundsteuer und die Immobilienertragsteuer dürfen nicht verwechselt werden.
Die Grundsteuer fällt grundsätzlich laufend für den Besitz einer steuerpflichtigen Liegenschaft an.
Die Immobilienertragsteuer betrifft dagegen grundsätzlich steuerpflichtige Einkünfte aus dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien.
Bei privaten steuerpflichtigen Immobilienveräußerungen gilt im Regelfall ein besonderer Steuersatz von 30 %. Abweichende Berechnungsregeln, Befreiungen und besondere Sachverhalte sind zu beachten.
Zu den wichtigsten Befreiungsmöglichkeiten gehören unter bestimmten Voraussetzungen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung.
Alle Grundlagen finden Sie im Ratgeber zur Immobilienertragsteuer in Österreich.
Grundsteuer als Kostenfaktor: Was sollten Eigentümer beachten?
Bei der langfristigen Kalkulation einer Immobilie sollte die Grundsteuer als laufender Kostenfaktor berücksichtigt werden.
Sie ist zwar häufig wesentlich geringer als Finanzierungskosten, Gebäudeversicherung oder Instandhaltung, fällt aber grundsätzlich regelmäßig an.
Besonders bei mehreren Grundstücken oder vermieteten Immobilien kann sich die gesamte jährliche Belastung entsprechend summieren.
Für die persönliche Kalkulation sind insbesondere folgende Punkte hilfreich:
- Jährliche Grundsteuer je Liegenschaft
- Tatsächlich geltender kommunaler Hebesatz
- Mögliche Änderungen beim Einheitswert
- Zusätzliche Abgaben für unbebaute Grundstücke
- Umlagefähigkeit bei Vermietungen
- Etwaige gesetzliche oder landesrechtliche Befreiungen
Bei Vermietung und Verpachtung kann die wirtschaftlich getragene Grundsteuer im Rahmen der steuerlichen Einkünfteermittlung grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Wird sie an Mieter weiterverrechnet, sind auch die entsprechenden Einnahmen steuerlich richtig zu erfassen.
Bei ausschließlich privat genutztem Wohneigentum ist die Grundsteuer hingegen grundsätzlich keine im Rahmen der Arbeitnehmerveranlagung absetzbare private Ausgabe.
Checkliste: Grundsteuer richtig prüfen und bezahlen
- Einheitswert kontrollieren: Liegt ein aktueller maßgeblicher Bescheid vor?
- Grundsteuermessbetrag prüfen: Ist der im Gemeindebescheid verwendete Betrag nachvollziehbar?
- Hebesatz vergleichen: Entspricht er dem gültigen Gemeindebeschluss?
- Zahlungstermine beachten: Vierteljährlich oder bei höchstens 75 € Jahresbetrag einmal jährlich.
- Eigentümerwechsel berücksichtigen: Steuerliche Zurechnung und vertragliche Kostenaufteilung prüfen.
- Grundsteuerbefreiung klären: Gibt es eine bundes- oder landesrechtliche Begünstigung?
- Betriebskosten kontrollieren: Bei Mietwohnungen auf den richtigen Verteilungsschlüssel achten.
- Weitere Abgaben prüfen: Besonders bei unbebauten Baugrundstücken die Bodenwertabgabe berücksichtigen.
Fazit: Wie hoch ist die Grundsteuer in Österreich?
Die Grundsteuer ist eine jährlich anfallende Gemeindeabgabe auf inländischen Grundbesitz. Ihre Höhe richtet sich insbesondere nach dem steuerlichen Einheitswert, dem daraus berechneten Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.
Der kommunale Hebesatz darf höchstens 500 % betragen. Je nach Jahresbetrag wird die Grundsteuer in vier Teilbeträgen oder einmal jährlich am 15. Mai bezahlt.
Für Eigentümer ist wichtig, dass die Grundsteuer nicht direkt anhand des aktuellen Immobilienmarktwertes berechnet wird. Bei vermieteten Immobilien kann sie unter bestimmten Voraussetzungen auf Mieter umgelegt werden. Außerdem bestehen für bestimmte Nutzungen und Liegenschaften gesetzliche Befreiungsmöglichkeiten.
Wer den eigenen Grundsteuerbescheid nachvollziehen möchte, sollte zuerst den Grundsteuermessbetrag und anschließend den von der Gemeinde angewendeten Hebesatz prüfen.
Häufige Fragen zur Grundsteuer in Österreich
Wie hoch ist die Grundsteuer in Österreich?
Die Grundsteuer richtet sich nach dem vom Finanzamt ermittelten Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde. Dieser darf höchstens 500 % betragen. Einen österreichweit einheitlichen Eurobetrag für Häuser oder Grundstücke gibt es nicht.
Wie berechnet man die Grundsteuer?
Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert. Bei einem Messbetrag von 50 € und einem Hebesatz von 500 % beträgt die jährliche Grundsteuer 250 €.
Wie viel Grundsteuer zahlt man für ein Einfamilienhaus?
Die Höhe hängt vom Einheitswert und vom Hebesatz ab. Bei einem beispielhaften Einheitswert von 20.000 € ergibt sich für ein Einfamilienhaus ein Grundsteuermessbetrag von 27,22 €. Bei 500 % Hebesatz beträgt die jährliche Grundsteuer 136,10 €.
Wie hoch ist der maximale Grundsteuer-Hebesatz?
Österreichische Gemeinden dürfen nach dem Finanzausgleichsgesetz einen Hebesatz von höchstens 500 % des Grundsteuermessbetrags festsetzen.
Wann muss die Grundsteuer bezahlt werden?
Die regulären Fälligkeitstermine sind der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Bei einer jährlichen Grundsteuer bis einschließlich 75 € ist der gesamte Betrag am 15. Mai fällig.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B?
Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Die Grundsteuer B betrifft sonstiges Grundvermögen, beispielsweise Häuser, Eigentumswohnungen, Mietwohnhäuser und Baugrundstücke.
Muss man als Eigentümer einer Wohnung Grundsteuer bezahlen?
Ja. Auch Eigentumswohnungen gehören grundsätzlich zum steuerpflichtigen Grundvermögen. Die laufenden Kosten können im Rahmen der Eigentümergemeinschaft und ihrer Hausverwaltung abgerechnet werden.
Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Ja, soweit die jeweils geltenden mietrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gehört die Grundsteuer grundsätzlich zu den anteilig verrechenbaren laufenden öffentlichen Abgaben.
Ist die Grundsteuer in den Betriebskosten enthalten?
Bei vielen Mietwohnungen wird die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verrechnet. Die Zulässigkeit und der Verteilungsschlüssel richten sich nach dem anwendbaren Mietrecht und gegebenenfalls wirksamen Vereinbarungen.
Wann ist ein Grundstück von der Grundsteuer befreit?
Eine Befreiung ist bei bestimmten gesetzlich begünstigten Nutzungen oder Grundstücken möglich. Beispiele sind bestimmte öffentliche Verkehrswege und dem öffentlichen Dienst dienender Grundbesitz. In einigen Bundesländern gibt es außerdem zeitlich befristete Begünstigungen für bestimmte Wohnobjekte.
Muss man für unbebaute Grundstücke Grundsteuer bezahlen?
Ja. Auch unbebaute Grundstücke können grundsteuerpflichtig sein. Unter zusätzlichen gesetzlichen Voraussetzungen kann außerdem die Bodenwertabgabe anfallen.
Ist der Einheitswert dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Der Einheitswert ist ein gesetzlich ermittelter Steuerwert, während der Verkehrswert den am Markt erzielbaren Wert beschreibt. Der Einheitswert liegt häufig erheblich unter dem aktuellen Marktwert.
Wann muss der Käufer eines Hauses Grundsteuer bezahlen?
Bei einem Eigentümerwechsel während des Kalenderjahres erfolgt die steuerliche Zurechnung grundsätzlich zum 1. Jänner des Folgejahres. Die vertragliche Aufteilung der laufenden Kosten und besondere Haftungsregelungen sind gesondert zu beachten.
Hat die deutsche Grundsteuerreform Auswirkungen auf Österreich?
Nein. Die deutsche Reform mit Neubewertung zum 1. Jänner 2022 und neuen Grundsteuerregeln seit 2025 gilt nicht für österreichische Grundstücke. In Österreich bleibt grundsätzlich das System aus Einheitswert, Grundsteuermessbetrag und Gemeindehebesatz maßgeblich.
Ist die Grundsteuer dasselbe wie die Grunderwerbsteuer?
Nein. Die Grundsteuer fällt grundsätzlich jährlich für den Grundbesitz an. Die Grunderwerbsteuer wird dagegen grundsätzlich anlässlich eines steuerpflichtigen Immobilienerwerbs erhoben.
Wo kann man den Grundsteuerbescheid überprüfen lassen?
Bei Fragen zum Einheitswert und Grundsteuermessbetrag ist das Finanzamt Österreich zuständig. Für den Hebesatz und die Grundsteuerfestsetzung ist die Gemeinde zuständig. Bei möglichen Fehlern sind die Rechtsmittelhinweise des jeweiligen Bescheids zu beachten.
Offizielle Quellen und Rechtsgrundlagen
Die folgenden österreichischen Rechtsgrundlagen und Behördeninformationen dienen zur Überprüfung der Berechnung, Befreiung und Erhebung der Grundsteuer.
- RIS – Grundsteuergesetz 1955 in geltender Fassung
- RIS – Bewertungsgesetz 1955
- RIS – Finanzausgleichsgesetz 2024, § 17
- Bundesministerium für Finanzen – Grundsteuer
- Bundesministerium für Finanzen – Grundsteuermessbetrag mit Berechnungsbeispielen
- Bundesministerium für Finanzen – Einheitsbewertung
- Bundesministerium für Finanzen – Hauptfeststellung der land- und forstwirtschaftlichen Einheitswerte 2023
- Bundesministerium für Finanzen – Fragen und Antworten zur Grundsteuer für Gemeinden
- Wirtschaftskammer Österreich – Grundsteuer und Steuermesszahlen
- RIS – Mietrechtsgesetz § 21: Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
Redaktioneller Stand: 8. Oktober 2026. Die Angaben dienen der allgemeinen Information zum österreichischen Grundsteuerrecht. Für die konkrete Steuerfestsetzung sind die Bescheide der zuständigen Behörden, die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen und der geltende Hebesatz der Gemeinde maßgeblich.
