Wenn in Österreich ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft wird, unterliegt der Verkäufer einer Steuerpflicht. Für alle Gewinne, welche aus dem Verkauf von einem Haus, einer Wohnung oder von einem Grundstück erzielt werden, gibt es in Österreich die Immobilienertragssteuer.
Was ist die Immobilienertragsteuer?
In Österreich gab es im Frühjahr des Jahres 2012 eine bedeutende Änderung, was die Versteuerung der Gewinne betrifft, welche aus dem Verkauf von privaten Immobilien und Grundstücken resultieren.
Bisherige Spekulationsssteuer bis April 2012
- Bis zu jenem Zeitpunkt bzw. bis April 2012 existierte die Spekulationssteuer. Sie umfasste eine Frist der Spekulation von zehn Jahren.
- Dies bedeutete, dass lediglich solche Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig gewesen sind, bei welchen zwischen Ver- und Ankauf weniger als zehn Jahre lagen.
- Die Immobilienertragsteuer (ImmoEst) hat die frühere Spekulationssteuer abgelöst und beträgt 30 Prozent des Gewinns aus dem Verkauf.
Heute ist jeder Verkauf von Immobilien zu versteuern. Dabei ist der Erlös des Verkaufs nicht einkommensteuerpflichtig und die Immobilienertragsteuer ist hierbei der fixe Sondersteuersatz von derzeit 30 Prozent. Der Steuersatz gilt seit 2016 und vorher betrug die ImmoEst lediglich 25 Prozent.
Die Besteuerung der Grundstücke in Österreich
Die Immobilienertragsteuer fällt bei sämtlichen entgeltlichen Verkäufen an und ist vom Verkäufer zu zahlen.
- Eine Versteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von privaten Grundstücken hat sich generell im Jahre 2012 geändert. Bis dahin gab es die Spekulationsfrist von 10 Jahren.
- Die gewinnbringenden Immobilienverkäufe außerhalb dieser Frist waren steuerfrei, während innerhalb der Frist eine Einkommensteuer zu zahlen war.
- Seit 1. April 2012 unterliegen nun alle Gewinne aus dem Verkauf der privaten Immobilien immer der Immobilienertragsteuer. Dabei erfolgt die Besteuerung nicht über den eigentlichen Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersatz.
Dabei lag der Steuersatz zunächst bei 25 Prozent und aktuell bei 30 Prozent. Die Immobilienertragssteuer wird seit dem 1. April 2012 erhoben. Dabei ist die davor gültige Spekulationsfrist von 10 Jahren seit 2016 abgeschafft worden, nach deren Ablauf (also die 10 Jahre) keine Steuer mehr erhoben wurde. Bei der heutigen Steuer gibt es eine größere Anzahl von Ausnahmeregelungen.
- Steuerpflichtig sind, wie bereits erwähnt, Veräußerungsgewinne, die aus dem Verkauf von Grund und Boden, Gebäuden, Eigentumswohnungen sowie grundstücksgleichen Rechten (dazu gehören zum Beispiel Baurechte) erzielt worden sind.
Die rechtliche Grundlage ist hier der §§ 30 ff Einkommensteuergesetz (EStG).
Höhe des Steuersatzes
- Seit 2016 liegt der Steuersatz bei 30 Prozent. Hierbei handelt es sich zunächst einmal um die Regelbesteuerung. Zusätzlich gibt es wichtige Ausnahmen.
- Wenn beispielsweise der Verkäufer nachweisen kann, dass bei ihm der Steuersatz bei seinen sonstigen Einkünften deutlich niedriger als die 30 Prozent liegt, kann nach Beantragung hier ein niedriger Immobilienertrags-Steuersatz vom Finanzamt gewährt werden.
Wie wird der Gewinn aus dem Immobilienverkauf ermittelt?
Der Ertrag oder Gewinn bei einem Verkauf einer Immobilie ergibt sich aus der Differenz von Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten.
Dabei gibt es dadurch Unterschiede, ob es sich hier um ein sogenanntes Neu- oder Alt-Grundstück handelt. Der Stichtag ist hier das Jahr 2002. Dazu gehören auch Neu-Grundstücke, die vom Verkäufer erworben worden sind und dieser dann hier ein Gebäude darauf erstellt hat.
Wie bereits erwähnt, wird hier der gesamte Anschaffungspreis vom Verkaufserläs abgezogen. Hier gibt es auch Fälle, wo der sogenannte adaptierte Anschaffungspreis berechnet werden muss (dort fließt dann auch der Herstellungsaufwand mit ein). Der Instandhaltungsaufwand muss dann davon abgegrenzt werden.
Rechen-Beispiel für ein Haus das auf einem nach 2002 erworbenen Grundstück errichtet wurde
- Grundstückskaufpreis 100.000 Euro
- Immobilienbaukosten 250.000 Euro
- Anschaffungskosten insgesamt 350.000 Euro
- Verkaufserlös Verkauf Haus und Grundst. 400.000 Euro
- Verkaufserlös Differenz 50.000 Euro
- Immobilienertragssteuer 30 Prozent 15.000 Euro
Dagegen wird dann bei den Alt-Grundstücken (also vor 2002 -vor allen Dingen bei solchen Immobilien, bei denen sich ein verlässlicher Anschaffungspreis nicht mehr ermitteln lässt) ein ca.-Anschaffungspreise angesetzt, so dass hier dann etwas andere Werte zugrunde gelegt werden.
Die Hauptwohnsitz-Befreiung
Wenn Eigenheime mit Grund und Boden sowie Eigentumswohnungen veräußert werden, bei denen es sich um den Hauptwohnsitz der steuerpflichtigen Person handelt, sind dann diese Veräußerungsgewinne steuerfrei. Unter Hauptwohnsitz wird hier die Eigentumswohnung oder das Eigenheim verstanden, in dem die verkaufende steuerpflichtige Person seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend mindestens 2 Jahre gewohnt hat. Ebenfalls kommt diese Ausnahme zur Anwendung, wenn die verkaufende steuerpflichtige Person innerhalb der letzten 10 Jahr (vor dem Verkauf) mindestens 5 Jahre durchgehend in dieser Wohnung oder diesem Haus als eine der Hauptwohnbesitzer gewohnt hat (hier wird von der sogenannten 5 aus 10-Regelung gesprochen).
Herstellerbefreiung
Auch die Gewinne aus der Veräußerung von einem selbst hergestellten Gebäude sind steuerfrei. Hier ist jedoch der Grund und Boden steuerpflichtig, wenn hier nicht noch zusätzlich die Hauptwohnsitzbefreiung vorhanden ist.
Dabei ist ein selbst hergestelltes Gebäude vorhanden, wenn die verkaufende steuerpflichtige Person das Gebäude komplett neu errichtet hat (hier muss ein kompletter Hausbau und keine Teil-Fertigstellung oder eine Renovierung vorliegen). Ebenso muss die verkaufende steuerpflichtige Person damals beim Hausbau das Baurisiko (also das finanzielle Risiko) getragen haben.
Dabei ist dann ein Gebäude auch dann selbst hergestellt, wenn das Gebäude von der verkaufenden steuerpflichtigen Person von ihr beauftragten Unternehmen errichtet wurde, die verkaufende steuerpflichtige Person jedoch das Risiko für die Kostenüberschreitungen getragen hat. Wenn jedoch das Gebäude von einem Rechtsvorgänger hergestellt worden ist, kommt hier die Herstellerbefreiung nicht zum Tragen.
Ausnahmen von der Herstellerbefreiung
Eine Herstellerbefreiung kommt nicht zum Tragen, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre zur Erzielung von Einkünften herangezogen wurde. Wenn nur eine teilweise Verwendung zur Einkünfte-Erzielung vorliegt (zum Beispiel wenn nur ein bestimmter Teil eines Hauses vermietet worden ist), wird nur der nicht vermietete Teil von der Steuerbefreiung profitieren. Bei dem vermieteten Teil greift dann diese Befreiung nicht.
Wenn sowohl eine Hauptwohnsitzbefreiung und eine Herstellerbefreiung vorliegen, hat die Hauptwohnsitzbefreiung immer hier den Vorrang. Der Grund liegt darin, dass bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung dagegen von der Steuerbefreiung der Grund und Boden mit eingeschlossen ist.
Enteignungen
Wenn eine Veräußerung zur Vermeidung von einem behördlichen Eingriff (zum Beispiel Zwangsversteigerungen, Enteignungen, etc.) durchgeführt wird, sind hier die Gewinne steuerfrei.
Tauschvorgänge
Ebenfalls steuerfrei sind Tauschvorgänge, wenn es sich um forst- und landwirtschaftliche Grundstücke im Rahmen von Flurbereitungs- oder Zusammenlegungsverfahren oder bei Baulandumlegungsmaßnahmen handelt.
Wie wird die Immobilienertragssteuer in Österreich erhoben und abgeführt?
Die Abfuhr und Erhebung der Einkommensteuer bei Veräußerungen von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen im privaten Bereich erfolgt durch die sogenannten Parteienvertreter (Notare, Rechtsanwälte). Dies gilt auch in Österreich für die Grunderwerbssteuer.