Immobilienertragsteuer in Österreich: Berechnung, Befreiungen & Beispiele

Wer in Österreich ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück mit Gewinn verkauft, muss grundsätzlich Immobilienertragsteuer bezahlen. Der besondere Steuersatz beträgt bei privaten Grundstücksverkäufen regelmäßig 30 Prozent. Besteuert wird allerdings nicht automatisch der gesamte Verkaufspreis.

Entscheidend sind insbesondere der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn, der Anschaffungszeitpunkt, eine mögliche Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung und allfällige Umwidmungen. Bei bestimmten Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 kommt seit Juli 2025 zusätzlich ein Umwidmungszuschlag hinzu.

Kurzantwort: Bei einem typischen Neu-Grundstück werden grundsätzlich 30 Prozent des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns besteuert. Bei Alt-Grundstücken kann die effektive Belastung pauschal 4,2 Prozent oder 18 Prozent des Verkaufserlöses betragen. Bei bestimmten neuen Umwidmungen kann sie für den Grundanteil noch höher ausfallen.

Regelfall – 30 % ImmoESt	Bei Neu-Grundstücken werden grundsätzlich 30 Prozent des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns erhoben.
Alt-Grundstück – Oft 4,2 % des Erlöses	Ohne relevante Umwidmung werden pauschal 14 Prozent des Verkaufserlöses als Gewinn angesetzt.
Hauptwohnsitz – Verkauf kann steuerfrei sein	Die Zwei-Jahres-Regel oder die Fünf-aus-zehn-Regel können eine vollständige Befreiung ermöglichen.
Neue Umwidmung – Zusätzlicher Zuschlag	Bei bestimmten Umwidmungen nach Ende 2024 wird der positive Gewinn aus Grund und Boden um 30 Prozent erhöht.

Immobilienertragsteuer: Welche Fälle sind überhaupt betroffen?

Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, ist eine besondere Erhebungsform der Einkommensteuer. Sie erfasst insbesondere Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken im Privatvermögen.

Zum steuerlichen Grundstücksbegriff gehören insbesondere:

• Grund und Boden,
• Einfamilienhäuser und andere Gebäude,
• Eigentumswohnungen,
• unbebaute Grundstücke sowie
• grundstücksgleiche Rechte wie beispielsweise Baurechte.

Wichtig: Verkaufserlös und steuerpflichtiger Gewinn sind nicht dasselbe. Ein Verkauf um 500.000 Euro bedeutet nicht automatisch, dass 500.000 Euro mit 30 Prozent besteuert werden.

Beim Immobilienverkauf ist die ImmoESt grundsätzlich der Verkäuferseite zuzuordnen. Davon zu unterscheiden ist die Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie. Die laufende Grundsteuer auf Grundbesitz ist wiederum eine andere Abgabe.

Ist ein Immobilienverkauf nach zehn Jahren steuerfrei?

Nein. Die frühere österreichische Spekulationsfrist von zehn Jahren ist für heutige private Immobilienverkäufe keine allgemeine Steuerbefreiung mehr.

Seit 1. April 2012 unterliegen private Grundstücksveräußerungen grundsätzlich der Immobilienbesteuerung. Der Begriff „Spekulationssteuer“ wird zwar weiterhin umgangssprachlich verwendet, steuerlich ist heute aber die Immobilienertragsteuer maßgeblich.

Merksatz: Eine Immobilie wird nicht allein deshalb steuerfrei verkäuflich, weil sie zehn, zwanzig oder dreißig Jahre gehalten wurde. Bei älteren Grundstücken gibt es allerdings eine besondere pauschale Gewinnermittlung.

Erbschaft oder Schenkung: Fällt Immobilienertragsteuer an?

Die Erbschaft oder Schenkung selbst löst grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer aus, weil noch keine entgeltliche Veräußerung vorliegt.

Andere Abgaben können dennoch relevant sein. Gerade bei Immobilien ist insbesondere die Grunderwerbsteuer zu prüfen. Einen allgemeinen Überblick gibt unser Beitrag zur Erbschaft und Besteuerung in Österreich.

Wird eine geerbte oder geschenkte Immobilie später verkauft, beginnt steuerlich nicht einfach eine völlig neue Geschichte. Bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken wird grundsätzlich auf den Anschaffungszeitpunkt der Rechtsvorgängerin oder des Rechtsvorgängers zurückgegriffen.

Deshalb alte Unterlagen nicht entsorgen: Kaufverträge, Anschaffungsrechnungen, Herstellungsnachweise, Unterlagen über Vermietungen und frühere Umwidmungen können noch Jahrzehnte später für die ImmoESt entscheidend sein.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Der besondere Steuersatz beträgt grundsätzlich 30 Prozent. Entscheidend ist aber, worauf diese 30 Prozent angewendet werden.

Fall	Gewinnermittlung vereinfacht	Typische Belastung
Neu-Grundstück	Tatsächlicher bzw. adaptierter Veräußerungsgewinn	30 % des steuerpflichtigen Gewinns
Alt-Grundstück ohne relevante Umwidmung	14 % des Erlöses gelten pauschal als Gewinn	4,2 % des Verkaufserlöses
Alt-Grundstück mit relevanter Umwidmung nach 31.12.1987	60 % des Erlöses gelten pauschal als Gewinn	18 % des Verkaufserlöses
Alt-Grundstück mit neuer relevanter Umwidmung nach 31.12.2024	60 % Gewinn plus 30 % Umwidmungszuschlag auf diesen Gewinn	23,4 % des auf Grund und Boden entfallenden Erlöses

Die 23,4 Prozent sind kein allgemeiner neuer ImmoESt-Steuersatz. Dieser Wert ergibt sich nur bei der pauschalen Berechnung eines entsprechend umgewidmeten Alt-Grundstücks: 60 Prozent Gewinn × 1,30 Umwidmungszuschlag × 30 Prozent Steuer = 23,4 Prozent des Grund-und-Boden-Erlöses.

Alt- oder Neu-Grundstück: Warum ist der Unterschied so wichtig?

Neu-Grundstück – Ab 31. März 2002 angeschafft	Hier wird grundsätzlich mit den tatsächlichen und gegebenenfalls adaptierten Anschaffungskosten gerechnet.
Alt-Grundstück – Vor 31. März 2002 angeschafft	Wenn das Grundstück am 31. März 2012 nach der damaligen Rechtslage nicht mehr steuerverfangen war, kann regelmäßig die pauschale Altvermögensberechnung angewendet werden.

Der Stichtag ist deshalb so bedeutend, weil bei Alt-Grundstücken häufig nicht der tatsächliche historische Gewinn rekonstruiert werden muss.

Neu-Grundstück: Wie wird die ImmoESt berechnet?

Bei Neu-Grundstücken ergibt sich der Veräußerungsgewinn im Wesentlichen aus:

Verkaufserlös − adaptierte Anschaffungskosten − zulässige weitere Beträge = steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

Veräußerungsgewinn × 30 % = Immobilienertragsteuer

Zu den tatsächlichen beziehungsweise adaptierten Anschaffungskosten können je nach Sachverhalt beispielsweise gehören:

• ursprünglicher Kaufpreis,
• bestimmte Anschaffungsnebenkosten,
• Herstellungsaufwendungen,
• bestimmte Instandsetzungsaufwendungen.

Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen können die Anschaffungskosten erhöhen und damit den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren. Ein typischer Herstellungsaufwand wäre beispielsweise ein Zubau oder eine Aufstockung. Als Instandsetzung können etwa der Austausch wesentlicher Gebäudeteile, der Fenster oder der Heizungsanlage relevant sein.

Nicht alles ist absetzbar: Reine Instandhaltung wie gewöhnliches Ausmalen oder das Abschleifen von Parkett erhöht die steuerlichen Anschaffungskosten grundsätzlich nicht.

Vermietete Immobilie: AfA nicht vergessen

Wurde eine Immobilie vorher vermietet, wird die Berechnung komplizierter.

Bereits steuerlich geltend gemachte Absetzungen für Abnutzung können die adaptierten Anschaffungskosten reduzieren und dadurch den späteren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöhen.

Auch Herstellungs- oder Instandsetzungsaufwendungen dürfen nicht doppelt berücksichtigt werden, wenn sie bereits bei den Vermietungseinkünften steuerlich verwertet wurden.

Rechenbeispiel für ein Neu-Grundstück

Verkaufserlös	500.000 Euro
Adaptierte Anschaffungskosten	− 340.000 Euro
Kosten für Mitteilung und Selbstberechnung	− 2.000 Euro
Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn	158.000 Euro
30 % Immobilienertragsteuer	47.400 Euro

Das Beispiel ist bewusst vereinfacht. Welche Anschaffungskosten, Herstellungsaufwendungen und sonstigen Anpassungen tatsächlich berücksichtigt werden können, hängt vom konkreten Immobilienverlauf ab.

Kann ich Makler, Vertrag und andere Verkaufskosten abziehen?

Nicht sämtliche Kosten rund um den Verkauf reduzieren automatisch die Bemessungsgrundlage der ImmoESt.

Bei der Regeleinkünfteermittlung sind insbesondere die gesetzlich vorgesehenen Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer abzugsfähig. Auch bestimmte Minderbeträge aus einer Vorsteuerberichtigung können relevant sein.

Deshalb nicht einfach sämtliche Nebenkosten vom Verkaufspreis abziehen. Maklerhonorare, allgemeine Rechtsberatung oder andere Veräußerungskosten sind beim besonderen ImmoESt-System nicht automatisch in gleicher Weise abzugsfähig.

Alt-Grundstück ohne Umwidmung: Warum beträgt die Steuer oft 4,2 Prozent?

Bei einem typischen Alt-Grundstück werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Verkaufserlöses angesetzt.

Damit verbleiben:

100 % Verkaufserlös − 86 % pauschale Anschaffungskosten = 14 % steuerpflichtiger Gewinn

14 % × 30 % ImmoESt = 4,2 % des Verkaufserlöses

Rechenbeispiel

Ein Alt-Grundstück wird für 400.000 Euro verkauft.

ImmoESt

400.000 Euro × 4,2 % = 16.800 Euro

Die tatsächliche historische Wertsteigerung ist bei dieser Pauschalmethode grundsätzlich nicht ausschlaggebend.

Alt-Grundstück mit Umwidmung: Wann werden 18 Prozent fällig?

Eine besondere Berechnung gilt, wenn bei einem Alt-Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine relevante Umwidmung erfolgt ist.

Gemeint ist insbesondere eine Änderung der Widmung, die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die im Wesentlichen einer Widmung als Bauland oder Baufläche entspricht.

Dann werden die pauschalen Anschaffungskosten nur mit 40 Prozent des Erlöses angesetzt.

100 % − 40 % Anschaffungskosten = 60 % pauschaler Gewinn

60 % × 30 % Steuer = 18 % effektive ImmoESt

Wichtig: Umgangssprachlich wird manchmal von einer „Umwidmungssteuer“ gesprochen. Die Umwidmung selbst löst aber noch nicht automatisch die ImmoESt aus. Steuerlich relevant wird sie insbesondere beim späteren Verkauf.

Kann bei einem Alt-Grundstück statt der Pauschale tatsächlich gerechnet werden?

Ja. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann auch bei Alt-Grundstücken die tatsächliche beziehungsweise adaptierte Anschaffungskostenbasis verwendet werden.

Das kann beispielsweise interessant sein, wenn:

• ungewöhnlich hohe ursprüngliche Anschaffungskosten nachweisbar sind,
• hohe Herstellungsaufwendungen dokumentiert wurden,
• die Pauschalberechnung zu einem offensichtlich ungünstigen Ergebnis führt.

Vor einem Alt-Grundstück-Verkauf deshalb beide Varianten rechnen lassen: Die scheinbar einfache Pauschalmethode muss nicht automatisch die steuerlich günstigste Lösung sein.

Was ist der neue Umwidmungszuschlag?

Für Grundstücksveräußerungen nach dem 30. Juni 2025, also ab 1. Juli 2025, ist zusätzlich zu prüfen, ob der neue Umwidmungszuschlag anfällt.

Er betrifft Grund und Boden, bei dem nach dem 31. Dezember 2024 eine relevante Umwidmung erfolgt ist.

Die vier Kernregeln:

• Die Umwidmung muss nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt sein.
• Der Grundstücksverkauf muss nach dem 30. Juni 2025 erfolgen.
• Der Zuschlag betrifft den positiven Veräußerungsgewinn von Grund und Boden.
• Der Zuschlag beträgt grundsätzlich 30 Prozent dieses positiven Gewinns.

30 Prozent Zuschlag bedeutet nicht 30 Prozent zusätzliche Steuer. Der steuerpflichtige Gewinn wird zunächst um 30 Prozent erhöht. Erst auf die dadurch erhöhte Bemessungsgrundlage wird anschließend der ImmoESt-Satz angewendet.

Was bedeutet das bei einem Neu-Grundstück?

Bei einem Neu-Grundstück mit 100.000 Euro Erlös und 10.000 Euro Anschaffungskosten beträgt der ursprüngliche Gewinn beispielsweise 90.000 Euro.

30 Prozent Umwidmungszuschlag wären zunächst:

90.000 Euro × 30 % = 27.000 Euro

90.000 Euro Gewinn plus 27.000 Euro Zuschlag wären 117.000 Euro. Da Gewinn und Zuschlag zusammen aber nicht höher sein dürfen als der Verkaufserlös des betreffenden Grund und Bodens, wird der Zuschlag in diesem Beispiel auf 10.000 Euro gekürzt.

Bemessungsgrundlage: 100.000 Euro

ImmoESt: 30.000 Euro

Was bedeutet das bei einem Alt-Grundstück?

Bei einem umgewidmeten Alt-Grundstück beträgt der pauschale Gewinn grundsätzlich 60 Prozent des Verkaufserlöses.

Der Umwidmungszuschlag erhöht diesen Gewinn nochmals um 30 Prozent:

60 % × 1,30 = 78 % steuerpflichtige Bemessungsgrundlage

78 % × 30 % ImmoESt = 23,4 % des Erlöses

Rechenbeispiel für ein neues Umwidmungsgrundstück

Ein entsprechendes Alt-Grundstück wird für 250.000 Euro verkauft.

Pauschaler Veräußerungsgewinn: 60 %	150.000 Euro
Umwidmungszuschlag: 30 % des Gewinns	45.000 Euro
Erhöhte Bemessungsgrundlage	195.000 Euro
Immobilienertragsteuer: 30 %	58.500 Euro

Die effektive Belastung entspricht damit in diesem vereinfachten Fall 23,4 Prozent des Verkaufserlöses.

Gilt der Umwidmungszuschlag auch für ein Haus?

Der Zuschlag betrifft ausdrücklich den Grund und Boden, nicht das darauf befindliche Gebäude.

Wird ein bebautes Grundstück verkauft, kann deshalb eine sachgerechte Aufteilung des Veräußerungsgewinns beziehungsweise des Verkaufserlöses auf:

• Grund und Boden und
• Gebäude

notwendig sein.

Praxisrelevant: Gerade bei wertvollen Grundstücken mit älterem Gebäude kann die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude einen erheblichen Einfluss auf die steuerliche Berechnung haben.

Was passiert, wenn die Umwidmung erst nach dem Verkauf erfolgt?

Auch eine Umwidmung nach dem Verkauf kann steuerlich relevant werden.

Steht eine spätere Umwidmung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung und erfolgt sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf, wird sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich rückwirkend berücksichtigt.

Gleiches gilt für eine spätere Kaufpreiserhöhung aufgrund einer Umwidmung.

Seit 30. Juli 2026 besonders wichtig: Das Einkommensteuergesetz stellt ausdrücklich klar, dass die Abgeltungswirkung einer bereits selbstberechneten Immobilienertragsteuer bei einer solchen späteren Umwidmung entfällt. Die spätere Umwidmung darf deshalb nicht einfach ignoriert werden.

Eine relevante spätere Umwidmung ist dem Finanzamt anzuzeigen.

Wann ist ein Haus- oder Wohnungsverkauf steuerfrei?

Die wichtigsten Befreiungen sind:

Hauptwohnsitzbefreiung	Eigenheim oder Eigentumswohnung können bei Erfüllung der Zwei-Jahres-Regel oder Fünf-aus-zehn-Regel steuerfrei verkauft werden.
Herstellerbefreiung	Der Gewinn aus einem selbst hergestellten Gebäude kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein.
Behördlicher Eingriff	Auch Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung bestimmter behördlicher Eingriffe können befreit sein.
Bestimmte Tauschvorgänge	Für einzelne gesetzlich definierte Flurbereinigungs-, Baulandumlegungs- und Grenzbereinigungsfälle bestehen Befreiungen.

Hauptwohnsitzbefreiung: Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist für viele private Verkäufer die wichtigste Ausnahme von der Immobilienertragsteuer.

Es gibt zwei zentrale Varianten.

Variante 1 – Zwei-Jahres-Regel	Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung muss seit der Anschaffung grundsätzlich mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.
Variante 2 – Fünf aus zehn Jahren	Innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf müssen mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz vorliegen.

Zusätzlich muss der Hauptwohnsitz im Zusammenhang mit der Veräußerung aufgegeben werden beziehungsweise bei der Fünf-aus-zehn-Regel bereits entsprechend aufgegeben worden sein.

Welche Toleranz gibt es bei Einzug und Auszug?

Bei der Zwei-Jahres-Regel ist ein sofortiger Einzug nicht in jedem Fall erforderlich. Nach den aktuellen BMF-Informationen ist es grundsätzlich unschädlich, wenn der Hauptwohnsitz innerhalb von höchstens einem Jahr nach der Anschaffung begründet wird.

Für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes gilt grundsätzlich eine Toleranz von einem Jahr vor oder nach der Veräußerung.

Bei der Fünf-aus-zehn-Regel darf der Hauptwohnsitz bereits früher aufgegeben worden sein – maximal fünf Jahre vor dem Verkauf. Für eine Aufgabe nach dem Verkauf gilt ebenfalls grundsätzlich die Einjahrestoleranz.

Wie viel Grund ist bei der Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei?

Grundstücksfläche

Bis zu 1.000 m² Grund und Boden

können grundsätzlich von der Hauptwohnsitzbefreiung mitumfasst sein.

Ist das Grundstück größer, kann der darüber hinausgehende Teil steuerpflichtig bleiben.

Hauptwohnsitzbefreiung bei geerbten Häusern

Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie funktioniert die Hauptwohnsitzbefreiung differenzierter.

Die Zwei-Jahres-Regel setzt grundsätzlich eine Anschaffung, also einen entgeltlichen Erwerb, voraus. Eine bloße Erbschaft oder Schenkung erfüllt diesen Tatbestand daher nicht.

Bei der Fünf-aus-zehn-Regel können dagegen unter bestimmten Voraussetzungen auch Zeiten berücksichtigt werden, in denen die später verkaufende Person als Angehörige bereits dort ihren Hauptwohnsitz hatte, obwohl die Immobilie noch dem späteren Geschenkgeber oder Erblasser gehörte.

Nicht verwechseln: Die Hauptwohnsitzbefreiung des verstorbenen Eigentümers wird nicht einfach vererbt. Entscheidend ist grundsätzlich die eigene Hauptwohnsitznutzung der verkaufenden Person.

Herstellerbefreiung: Wann ist ein selbst gebautes Haus steuerfrei?

Auch ein selbst hergestelltes Gebäude kann von der Immobilienertragsteuer befreit sein.

Dafür muss die verkaufende Person das Gebäude grundsätzlich:

• von Grund auf neu errichtet haben und
• das finanzielle Baurisiko getragen haben.

Es ist nicht erforderlich, das Haus persönlich mit eigenen Händen zu errichten. Auch ein von Bauunternehmen errichtetes Gebäude kann selbst hergestellt sein, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer das finanzielle Risiko der Errichtung und möglicher Kostenüberschreitungen getragen hat.

Nicht ausreichend: Eine Renovierung, umfassende Sanierung, ein Umbau oder die Fertigstellung eines bereits vorhandenen Gebäudes macht daraus grundsätzlich noch kein selbst hergestelltes Gebäude im Sinn dieser Befreiung.

Gilt die Herstellerbefreiung auch für den Grund?

Nein. Im Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung bezieht sich die Herstellerbefreiung grundsätzlich nur auf das Gebäude.

Der Gewinn aus dem Grund und Boden bleibt steuerpflichtig, sofern dafür nicht zusätzlich eine andere Befreiung greift.

Was passiert bei Vermietung?

Hat das selbst hergestellte Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient, wird die Herstellerbefreiung entsprechend eingeschränkt.

Bei teilweiser Vermietung kann nur der nicht zur Einkünfteerzielung verwendete Teil von der Befreiung profitieren.

Treffen Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung gleichzeitig zu, ist die Hauptwohnsitzbefreiung regelmäßig günstiger. Sie umfasst grundsätzlich auch den zugehörigen Grund und Boden bis zur relevanten Flächengrenze.

Welche weiteren Befreiungen gibt es?

Neben Hauptwohnsitz und Herstellerbefreiung können insbesondere folgende gesetzliche Ausnahmen relevant sein:

• Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffs,
• Verkauf zur Vermeidung eines nachweisbar unmittelbar drohenden behördlichen Eingriffs,
• bestimmte Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren,
• bestimmte Baulandumlegungsverfahren,
• bestimmte wechselseitige Grenzbereinigungen.

Wer berechnet die Immobilienertragsteuer?

In der Praxis wird die ImmoESt bei privaten Immobilienverkäufen häufig von der mit dem Kaufvertrag beauftragten Notarin, dem Notar, der Rechtsanwältin oder dem Rechtsanwalt berechnet.

Dies geschieht insbesondere im Zusammenhang mit einer Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer.

Die Parteienvertretung kennt aber nicht automatisch die gesamte Geschichte der Immobilie. Die korrekte Berechnung hängt wesentlich von den Angaben und Unterlagen der Verkäuferseite ab.

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Verkauf zusammensuchen?

Unterlage	Warum wichtig?
Ursprünglicher Kaufvertrag	Anschaffungszeitpunkt und Kaufpreis
Belege über Kaufnebenkosten	Mögliche Anschaffungskosten
Bau- und Herstellungsrechnungen	Adaptierung der Anschaffungskosten
Sanierungs- und Instandsetzungsrechnungen	Mögliche gewinnmindernde Berücksichtigung
AfA- und Vermietungsunterlagen	Notwendig bei bisher vermieteten Immobilien
Meldezettel	Nachweis der Hauptwohnsitzzeiten
Erbschafts- oder Schenkungsunterlagen	Zuordnung zum Rechtsvorgänger
Alte Unterlagen des Rechtsvorgängers	Anschaffungskosten und Stichtag bei unentgeltlichem Erwerb
Flächenwidmungsunterlagen	Prüfung alter und neuer Umwidmungen
Aufteilung Grund/Gebäude	Besonders wichtig beim Umwidmungszuschlag und bei Herstellerbefreiung

Am besten vor Unterzeichnung des Kaufvertrags klären: Alt oder Neu? Hauptwohnsitzbefreiung? Herstellerbefreiung? frühere Vermietung? Umwidmung? Erst danach lässt sich die Steuer seriös abschätzen.

Wann muss die ImmoESt bezahlt werden?

Wird die Immobilienertragsteuer durch eine Parteienvertreterin oder einen Parteienvertreter selbst berechnet, ist sie grundsätzlich spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu leisten.

Wichtig ist dabei der Zufluss. Steuerlich ist deshalb nicht zwingend allein das Datum der Vertragsunterzeichnung ausschlaggebend, sondern unter anderem, wann der relevante Kaufpreis zufließt.

Was passiert, wenn keine ImmoESt selbst berechnet wird?

Wird keine Immobilienertragsteuer durch die Parteienvertretung entrichtet, kann die verkaufende Person verpflichtet sein, selbst eine besondere Vorauszahlung in Höhe der ImmoESt zu leisten.

Auch diese ist grundsätzlich bis zum 15. Tag des auf den Zufluss zweitfolgenden Kalendermonats fällig.

Wichtiger Unterschied: Eine solche besondere Vorauszahlung hat keine Abgeltungswirkung. Der Grundstücksverkauf muss dann im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung berücksichtigt werden; die Vorauszahlung wird auf die spätere Einkommensteuer angerechnet.

Was bedeutet Abgeltungswirkung?

Wird die ImmoESt durch eine Parteienvertretung korrekt selbst berechnet und abgeführt, gilt die Einkommensteuer aus diesem privaten Grundstücksgeschäft grundsätzlich als abgegolten.

Der Verkauf muss dann regelmäßig nicht noch einmal verpflichtend in der Einkommensteuererklärung erklärt werden.

Die Abgeltungswirkung kann allerdings fehlen oder später wegfallen, beispielsweise:

• wenn die Selbstberechnung auf falschen oder unvollständigen Angaben der Verkäuferseite beruht, oder
• wenn nachträglich eine steuerlich relevante spätere Umwidmung eintritt.

Was ist die Veranlagungsoption?

Auch bei korrekt selbst berechneter ImmoESt kann freiwillig eine Aufnahme der Grundstückseinkünfte in die Einkommensteuerveranlagung beantragt werden.

Dabei bleibt der besondere Steuersatz von 30 Prozent grundsätzlich erhalten.

Das kann beispielsweise interessant sein, wenn:

• eine ursprüngliche Berechnung berichtigt werden soll oder
• Verluste aus einer anderen Grundstücksveräußerung berücksichtigt werden können.

Was ist die Regelbesteuerungsoption?

Zusätzlich besteht die Möglichkeit, anstelle des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent den allgemeinen Einkommensteuertarif anzuwenden.

Das kann insbesondere bei niedrigem sonstigem Einkommen interessant sein. Liegt der individuell relevante Einkommensteuertarif unter 30 Prozent, kann eine Vergleichsrechnung sinnvoll sein.

Keine Rosinenpickerei: Die Regelbesteuerungsoption gilt grundsätzlich für sämtliche Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen des betreffenden Jahres, die ansonsten dem besonderen 30-Prozent-Satz unterliegen würden.

Können Verluste aus einem Immobilienverkauf steuerlich genutzt werden?

Auch Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen können steuerlich relevant sein.

Im außerbetrieblichen Bereich können grundsätzlich 60 Prozent solcher Verluste berücksichtigt werden.

Diese können insbesondere:

• über 15 Jahre verteilt mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden oder
• auf Antrag bereits im Verlustentstehungsjahr im zulässigen Umfang mit solchen Einkünften verrechnet werden.

Ein Verlust aus dem Hausverkauf kann also nicht beliebig mit jedem anderen Einkommen verrechnet werden. Für private Grundstücksverluste gelten eigene Verlustausgleichsregeln.

Die häufigsten Fehler bei der Immobilienertragsteuer

• Verkaufspreis mit Gewinn verwechseln: Die 30 Prozent werden bei Neu-Grundstücken grundsätzlich nicht pauschal auf den gesamten Verkaufspreis angewendet.
• Auf die alte Zehnjahresfrist vertrauen: Ein privater Immobilienverkauf wird heute nicht allein wegen einer langen Besitzdauer steuerfrei.
• Alt und Neu falsch einordnen: Der Anschaffungszeitpunkt kann die gesamte Berechnungsmethode verändern.
• Hauptwohnsitz falsch beurteilen: Ein bloßer Meldezettel allein beantwortet nicht automatisch alle Voraussetzungen der Befreiung.
• Herstellerbefreiung auf den Grund anwenden: Diese Befreiung betrifft grundsätzlich das selbst hergestellte Gebäude und nicht automatisch den Grund und Boden.
• Vermietung ignorieren: AfA und bereits steuerlich verwertete Aufwendungen können die spätere ImmoESt verändern.
• Neue Umwidmung übersehen: Eine Umwidmung nach Ende 2024 kann seit Juli 2025 einen zusätzlichen Zuschlag auslösen.
• Spätere Umwidmung vergessen: Auch eine wirtschaftlich zusammenhängende Umwidmung nach dem Verkauf kann steuerlich rückwirkend relevant werden.

Checkliste vor dem Immobilienverkauf

• Anschaffungsdatum: Alt- oder Neu-Grundstück?
• Erwerbsart: Gekauft, geerbt oder geschenkt?
• Hauptwohnsitz: Zwei Jahre oder fünf aus zehn erfüllt?
• Grundstücksgröße: Mehr als 1.000 m²?
• Herstellung: Gebäude tatsächlich selbst hergestellt?
• Vermietung: Wurde das Objekt innerhalb der letzten Jahre vermietet?
• AfA: Welche Abschreibungen wurden bereits steuerlich geltend gemacht?
• Umbauten: Gibt es Rechnungen für Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen?
• Umwidmung: Gab es seit 1988 Änderungen der Widmung?
• Neue Umwidmung: Erfolgte nach dem 31. Dezember 2024 eine relevante Umwidmung?
• Aufteilung: Wie viel des Verkaufserlöses entfällt auf Grund und Gebäude?
• Berechnung: Pauschale oder tatsächliche Anschaffungskosten günstiger?
• Optionen: Veranlagungs- oder Regelbesteuerungsoption sinnvoll?
• Unterlagen: Sind sämtliche alten Verträge und Rechnungen verfügbar?

Fazit: Vor dem Verkauf rechnen – nicht erst danach

Die Immobilienertragsteuer beträgt zwar grundsätzlich 30 Prozent, ihre tatsächliche Höhe kann sich je nach Grundstück völlig unterschiedlich entwickeln.

Bei einem Neu-Grundstück steht der tatsächliche beziehungsweise adaptierte Veräußerungsgewinn im Mittelpunkt. Bei Alt-Grundstücken kann die pauschale Berechnung dagegen zu effektiven Belastungen von 4,2 oder 18 Prozent des Verkaufserlöses führen.

Besonders wichtig sind die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung. Seit Juli 2025 muss außerdem bei bestimmten neu umgewidmeten Grundstücken der Umwidmungszuschlag berücksichtigt werden.

Die drei wichtigsten Fragen vor dem Verkauf: Ist der Verkauf befreit? Handelt es sich steuerlich um Alt- oder Neuvermögen? Gab es eine für die Berechnung relevante Umwidmung?

Bei geerbten Immobilien, früherer Vermietung, hohen Baukosten, fehlenden Anschaffungsunterlagen, größeren Grundstücken oder Umwidmungen sollte die steuerliche Berechnung idealerweise vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geprüft werden.

Häufige Fragen zur Immobilienertragsteuer

Muss bei jedem Hausverkauf Immobilienertragsteuer bezahlt werden?

Nein. Unter anderem die Hauptwohnsitzbefreiung, die Herstellerbefreiung und bestimmte gesetzliche Sonderfälle können einen Verkauf ganz oder teilweise von der Immobilienertragsteuer befreien.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?

Der besondere Steuersatz beträgt grundsätzlich 30 Prozent des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns. Bei Alt-Grundstücken kann aufgrund der Pauschalberechnung eine effektive Belastung von 4,2 oder 18 Prozent des Verkaufserlöses entstehen.

Werden 30 Prozent vom gesamten Verkaufspreis abgezogen?

Bei einem normalen Neu-Grundstück grundsätzlich nicht. Besteuert wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn. Bei Alt-Grundstücken wird der Gewinn hingegen häufig pauschal aus dem Verkaufserlös ermittelt.

Ist ein Hausverkauf nach zehn Jahren steuerfrei?

Nein. Die frühere allgemeine Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt für heutige Immobilienverkäufe nicht mehr. Entscheidend sind die aktuellen Befreiungen und die Einordnung als Alt- oder Neu-Grundstück.

Was ist ein Alt-Grundstück?

Als Alt-Grundstücke gelten grundsätzlich Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und am 31. März 2012 nach der damaligen Rechtslage nicht mehr steuerverfangen waren.

Was ist ein Neu-Grundstück?

Als Neu-Grundstücke gelten grundsätzlich Grundstücke, die ab dem 31. März 2002 angeschafft wurden beziehungsweise am 31. März 2012 noch steuerverfangen waren.

Wann beträgt die ImmoESt nur 4,2 Prozent?

Bei einem typischen Alt-Grundstück ohne relevante Umwidmung werden 86 Prozent des Verkaufserlöses pauschal als Anschaffungskosten angesetzt. Dadurch gelten nur 14 Prozent als Gewinn; 30 Prozent davon entsprechen effektiv 4,2 Prozent des Erlöses.

Wann beträgt die Immobilienertragsteuer 18 Prozent des Verkaufspreises?

Bei bestimmten Alt-Grundstücken mit einer relevanten Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987 werden pauschal 60 Prozent des Verkaufserlöses als Gewinn angesetzt. Bei 30 Prozent ImmoESt ergibt sich daraus eine effektive Belastung von 18 Prozent.

Was ist der Umwidmungszuschlag?

Bei bestimmten Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 2024 relevant umgewidmet und nach dem 30. Juni 2025 verkauft werden, wird der positive Veräußerungsgewinn aus Grund und Boden grundsätzlich um 30 Prozent erhöht.

Sind 23,4 Prozent der neue Steuersatz für umgewidmete Grundstücke?

Nein. Die 23,4 Prozent ergeben sich nur bei einem bestimmten pauschal berechneten Alt-Grundstück: 60 Prozent Gewinn werden um 30 Prozent erhöht und anschließend mit 30 Prozent besteuert.

Kann auch eine Umwidmung nach dem Verkauf noch steuerlich relevant sein?

Ja. Eine spätere Umwidmung kann unter bestimmten Voraussetzungen rückwirkend berücksichtigt werden, wenn sie wirtschaftlich mit dem Verkauf zusammenhängt und innerhalb des gesetzlichen Zeitraums erfolgt.

Wann ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes steuerfrei?

Die Befreiung kann insbesondere greifen, wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Wie viel Grund ist bei der Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei?

Die Hauptwohnsitzbefreiung umfasst grundsätzlich auch den zum Eigenheim oder zur Eigentumswohnung gehörenden Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1.000 Quadratmetern. Darüber hinausgehende Flächen können steuerpflichtig bleiben.

Ist ein selbst gebautes Haus beim Verkauf steuerfrei?

Der Gewinn aus einem selbst hergestellten Gebäude kann unter bestimmten Voraussetzungen von der ImmoESt befreit sein. Die Befreiung betrifft grundsätzlich nur das Gebäude und setzt insbesondere voraus, dass die verkaufende Person das finanzielle Baurisiko getragen hat.

Fällt bei einer Erbschaft Immobilienertragsteuer an?

Die Erbschaft selbst löst grundsätzlich keine ImmoESt aus. Wird die Immobilie später verkauft, sind grundsätzlich Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten der Rechtsvorgängerin oder des Rechtsvorgängers zu berücksichtigen.

Wer berechnet die Immobilienertragsteuer?

Bei privaten Immobilienverkäufen wird die ImmoESt häufig von einer Notarin, einem Notar, einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt im Rahmen der Grundstückstransaktion selbst berechnet und abgeführt.

Wann muss die Immobilienertragsteuer bezahlt werden?

Bei Selbstberechnung ist die ImmoESt grundsätzlich spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu entrichten.

Kann ich statt 30 Prozent den normalen Einkommensteuertarif wählen?

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die Regelbesteuerungsoption beantragt werden. Sie kann interessant sein, wenn der reguläre Einkommensteuertarif im konkreten Fall günstiger ist. Die Option gilt grundsätzlich für alle entsprechenden Grundstückseinkünfte des betreffenden Jahres.

Können Verluste aus einem Grundstücksverkauf verrechnet werden?

Im Privatbereich können grundsätzlich 60 Prozent entsprechender Verluste nach besonderen Regeln insbesondere mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verrechnet werden.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Rechtsinformationssystem des Bundes: Einkommensteuergesetz 1988
• oesterreich.gv.at: Immobilienertragsteuer
• oesterreich.gv.at: Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung
• oesterreich.gv.at: Gewinnermittlung und Umwidmungszuschlag
• oesterreich.gv.at: Neu-Grundstücke
• oesterreich.gv.at: Alt-Grundstücke
• oesterreich.gv.at: Adaptierung der Anschaffungskosten
• oesterreich.gv.at: Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer
• Bundesministerium für Finanzen: Umwidmungszuschlag und Selbstberechnung
• Wirtschaftskammer Österreich: Private Immobilienverkäufe

Stand der fachlichen Prüfung: 7. Oktober 2026.

Hinweis: Die tatsächliche Besteuerung eines Immobilienverkaufs hängt insbesondere von Anschaffungszeitpunkt, Erwerbsart, Nutzung, Vermietung, Umwidmung, vorhandenen Belegen und möglichen Steuerbefreiungen ab. Bei hohen Beträgen oder komplexen Eigentumsverläufen sollte die konkrete Berechnung vor Vertragsabschluss fachlich geprüft werden.