Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich 3,5 Prozent der Grundlage zur Bemessung.
Dies gilt vor allem bei entgeltlichen Kaufvorgängen oder bei teilentgeltlichen Geschehen betreffs eines entgeltlichen Teils, wenn die Vorgänge nicht im Verband der Familie nach § 26a Abs 1 Z 1 GGG stattfinden. So gilt dies ebenso für Grundstücke des Vermögens sowie für forst- und landwirtschaftliche Grundstücke.
Es ist hierbei zu beachten, dass verschiedene Übertragungen von Grundstücken trotz Ausgleich als unentgeltliche Kaufvorgänge zu behandeln sind und hiernach nicht dem generellen Steuersatz unterliegen.
- Wenn in Österreich ein Grundstück den Eigentümer wechselt, dann wird generell eine Grunderwerbsteuer fällig, egal ob, ob tatsächlich der Kaufpreis gezahlt wurde oder nicht.
- Zudem gibt es Besonderheiten und Ausnahmeregelungen. Dies gilt vor allem für die Art und Weise der Bestimmung der Bemessungsgrundlage. Generell ist es vor jenem Hintergrund in jedem Falle anzuraten, dass die Hilfe von Immobilienexperten in Anspruch genommen wird.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer beim Verkauf von Immobilien in Österreich
Der Betrag der Grunderwerbssteuer hängt vom Preis des Grundstücks oder der Immobilie ab. Je wertvoller dabei das Objekt, umso mehr Grundsteuer muss dann an das Land Österreich gezahlt werden. Dabei ist die Mehrwertsteuer bereits inbegriffen.
- Der Steuersatz der Grunderwerbssteuer hängt ebenfalls davon ab, wer das Haus von dem Besitzer kauft. Dazu gibt es eine Regelung, welche zu Einsparungen führen kann. Wenn nun eine Immobilie an ein Familienmitglied veräußert wird, dann sinkt der Steuersatz um 1,5 Prozent.
- Danach muss der neue Eigentümer nicht 3,5 Prozent zahlen, sondern lediglich noch 2 Prozent. Ein Familienmitglied muss allerdings ein enger Verwandter sein. Dies können die eigenen Kinder, Ehepartner, Enkelkinder, Stiefkinder oder die Eltern sein.
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer im Jahre 2022 in Österreich
Die Grunderwerbsteuer muss in Österreich im Zuge eines Kaufs von Immobilien oder Grundstücken im Land an das Finanzamt abgeführt werden. Ob der Erwerber oder der Verkäufer die Steuert zahlt, spielt für das Finanzamt keine Rolle. Grundsätzlich ist eine Begleichung jener Steuerschuld durch den neuen Eigentümer wichtig.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig davon, ob es sich dabei um einen entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb handelt. Dabei ist der entgeltliche Erwerb beispielsweise Erbschaften und Kaufvorgänge im begünstigten der Kreis der eigenen Familie.
Generell beträgt die Steuer bei einem entgeltlichen Kauf grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises bzw. des Grundstückswerts als Grundlage der Bemessung, falls der Preis für den Hauskauf darunterliegt. Vorgänge im Kreis der Familie, die immer als unentgeltlich bewertet werden, sind daher bei der Steuer zu begünstigen.
- Dies ist immer dann der Fall, da der geringere Wert des Grundstücks als Grundlage betrachtet wird und andererseits, da die Grunderwerbsteuer nicht 3,5 Prozent beträgt, sondern anstelle dessen ein abgestuftes Modell angewandt wird.
- Es ist schon lange nicht mehr nur der Erwerb einer Immobilie, bei welchem der Staat Österreich die Grunderwerbsteuer erhebt. Generell wird die Steuer dann fällig, wenn ein Objekt den Besitzer wechselt. Anschaulich sieht der Gesetzgeber verschiedene Fälle als wichtig für die Grunderwerbsteuer an.
Hierzu gehören Kaufverträge oder Rechtsgeschäfte zur Übereignung von Objekten, der Eigentumserwerb an einer Liegenschaft ohne Geschäft, die Abtretung des Übereignungsanspruchs sowie der Erwerb der Befugnis zur Verwertung. Auch eine Anteilsvereinigung oder ein Gesellschafterwechsel gehört dazu.
Neben dem Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks, bei dem ein Kaufpreis bezahlt wird, gilt die Grunderwerbsteuer für Erwerb des Eigentums an jenem Grundstück ohne ein Geschäft, das zugrunde liegt. Hierzu gehören auch Erbschaften nach der gesetzlichen Erbfolge auf der Grundlage von Testamenten.
- Auch aus Ersitzungen oder bei einem Zuschlag über ein Zwangsversteigerungsverfahren entsteht die Schuld nach der Grunderwerbsteuer.
- Auch dann, wenn nur ein einziger Übereignungsanspruch abgetreten wird, ist der Eigentümer, welcher den Anspruch erhält, zu einer Bezahlung der Steuer verpflichtet.
Dies gilt auch dann, wenn die Verwertungsbefugnis für das Grundstück oder die Immobilie erworben worden ist. Kommt es zudem zu einem Wechsel der Gesellschafter oder zu einer Anteilsvereinigung, entsteht zudem die Steuerpflicht.
Auch Rechtsgeschäfte, welche den Anspruch der Übertragung von wenigstens 95 Prozent begründen, unterliegen dieser Steuer. Vor allem für private Personen werden jedoch solche Fälle eher nicht wichtig sein. Zunächst muss geklärt werden, auf welcher Grundlage die Grunderwerbsteuer berechnet und welcher Satz hierbei angewendet wird.
Was ist die Grunderwerbssteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist davon abhängig, ob es sich um einen bereits gezahlten oder nicht gezahlten Kauf handelt. Zum Beispiel wird ein beständiger Hauskauf zu den geltenden Preisen als bezahlter Kauf betrachtet.
- Zu den kostenfreien Übernahmen zählen Spenden, Erbschaft und alle Transaktionen in einer bevorrechtigten Familie.
- Die Grunderwerbsteuer für gekaufte Objekte beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises bzw. den Wert der Liegenschaft und gilt zugleich als Grundlage der Mindestbewertung, wenn der Kaufpreis geringer ist.
Verkäufe innerhalb der Familie, welche als frei betrachtet werden, werden versteuert. Dies ist der Fall, da niedrigere Immobilienwerte als Basis für die Bewertung verglichen werden, andererseits, weil die Grunderwerbsteuer nicht 3,5 Prozent beträgt und stattdessen das Schrittmodell benutzt wird. Dies beginnt mit einem Satz von 0,5 Prozent für die erstmaligen 250.000 Euro, wobei für die kommenden 150.000 Euro 2 Prozent fällig werden, und alle sind mit 3,5 Prozent versteuert.
Die Grunderwerbssteuer ist nach dem GrEStG vor dem 15. des folgenden Tages vollständig zu zahlen. Wenn die automatische Bestimmung im Januar erfolgt, muss entsprechend die Grunderwerbssteuer am 15. März an das Finanzamt bezahlt werden.
Wenn ein Notar oder ein Rechtsanwalt keine Selbsteinschätzung durchführt, dann muss das Kaufverfahren an das Finanzamt gemeldet werden. Die Steuererklärungen müssen in jedem Fall vor dem 15. Tag eines Monats nach dem nächsten einhergehen.
Für unbezahlte Erwerbe hat der neue Besitzer die Möglichkeit, die Steuerschuld auf insgesamt fünf Jahre aufzuteilen. Es ist allerdings hierbei zu beachten, dass in diesem Fall ein zusätzlicher Steuerbetrag berechnet werden muss. Um die genaue Steuerschuld zu errechnen, wird der Steuersatz durch 100 dividiert und mit der Bemessungsgrundlage multipliziert.
Berechnung der Grunderwerbsteuer 2022 in Österreich
Die Grunderwerbsteuer muss im Land Österreich im Zuge des Kaufs von inländischen Immobilien oder Grundstücken an das Finanzamt gezahlt werden. Ob der Käufer oder der Verkäufer die Grunderwerbsteuer zahlt, spielt für das zuständige Finanzamt keine Rolle. Generell ist eine Begleichung dieser Steuerschuld durch den neuen Besitzer entscheidend.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist davon abhängig, ob es sich um einen unentgeltlichen oder entgeltlichen Erwerb handelt. Der entgeltliche Erwerb ist zum Beispiel ein normaler Kauf eines Objektes zum Marktpreis. Unentgeltliche Käufe sind etwa Schenkungen, Erbschaften und alle Kaufvorgänge im begünstigen Kreis der Familie.
Die Steuer beträgt bei den entgeltlichen Käufen grundsätzlich 3,5 Prozent des Preises bzw. des Grundstückswerts als Bemessungsgrundlage, falls der Preis für den Kauf darunterliegt. Kaufvorgänge im Kreis der Familie, welche immer als unentgeltlich gelten, sind steuerlich zu begünstigen.
Dies ist der Fall, da der niedrigere Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage betrachtet wird, andererseits, weil die Grunderwerbsteuer nicht 3,5 Prozent ausmacht, sondern anstelle dessen ein Stufenmodell angewandt wird.
- Diese Regelungen zur Grunderwerbsteuer sind bereits seit 1. Januar 2016 in Kraft und weichen in einigen Punkten sehr von der bisherigen Regelung ab. Wesentliche Erneuerungen betreffen vor allem Käufe im Familienverband.
- Vor dem Jahre 2016 fiel bei sämtlichen Erwerbsvorgängen (Schenkung, Kauf und Erbschaft) von Liegenschaften durch Familienmitglieder eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 2 Prozent des dreifachen Wertes an.
Nach der derzeitigen und neuen Regelung folgt der steuerliche Satz dem Stufenmodell. Eine wichtige Ausnahme ist die Land- und Forstwirtschaft. Außerdem ist nicht der dreifache Wert, sondern der Wert des Grundstücks die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Wird eine Liegenschaft im Rahmen eines Vertrages veräußert, wird hierbei generell für die Bestimmung der Grunderwerbsteuer die Gegenleistung verglichen. Konkret ist zumeist der Preis von großer Bedeutung. Zudem werden aber auch andere Leistungen berücksichtigt, zu welchem sich der Käufer verpflichtet. Hierbei kann es sich zum Beispiel um die Übernahme eines bestehenden Darlehens handeln oder um ein Fruchtgenussrecht an landwirtschaftlichen Flächen.
Nur in besonderen Fällen wird als Grundlage der Bemessung der Einheitswert des Grundstückes zugrunde gelegt. Jener Aspekt kann etwa der Fall sein, wenn der Preis sehr stark vom eigentlichen Wert des Grundstücks abweicht. Ein wenig schwieriger ist die Ermittlung des, wenn der Wechsel des Besitzers im Rahmen eines unentgeltlichen Ablaufes, also ohne Vertrag für den Kauf stattfindet. Auch bei anderen Kaufvorgängen wird der Einheitswert berücksichtigt, wie zum Beispiel bei einem Gesellschafterwechsel.
Der Grundstückswert kann Hierbei auf zwei verschiedene Arten bestimmt werden. Diese sind der Immobilienpreisspiegel, das Pauschalwertmodell und der Nachweis eines niedrigeren Grundstückwertes.
Beim Pauschalwertmodell wird der gesamte Wert auf der Basis von fünf Faktoren bestimmt. Der Wert der Liegenschaft setzt sich hierbei aus der Grundfläche, dem dreifachen Wert des Bodens und dem Faktor zur Hochrechnung zusammen. Ist die Liegenschaft bebaut, wird zudem der Wert des Gebäudes dazugerechnet. Der Wert des Gebäudes berechnet sich aus dem Baukostenfaktor, der Nutzfläche und einem Abschlag je nach Art und Alter des Gebäudes.
Hieraus können sich je nach Gebiet, in jener sich das Grundstück befindet, sowie der Bauart und dem Zustand des Gebäudes große Unterschiede ergeben. Häuser, welche nicht älter als 20 Jahre sind bzw. in der Zeit vollständig saniert worden sind, werden zu 100 Prozent beurteilt. Bei Teilsanierungen wird hingegen nur ein Teil von 85 Prozent des pauschalen Wertes des Gebäudes angesetzt. Bei Häusern, Woche älter als 40 Jahre sind, wird vom Pauschalwert nur 30 Prozent für die Grunderwerbsteuer berechnet.
Alternativ kann zudem ein gültiger Preisspiegel für Immobilien als Basis herangezogen werden. Als weiterer Weg steht es den Besitzern offen, den Wert durch einen Gutachter ermitteln zu lassen und auf diese Weise einen abweichenden Wert des Grundstücks abzuleiten. Welche Methode ausgewählt wird, steht den Eigentümern prinzipiell frei.
Wer bezahlt die Grunderwerbsteuer?
Für das zuständige Finanzamt sind alle am Kauf beteiligten Personen zugleich die Steuerschuldner. Der neue Besitzer der Immobilie oder der Liegenschaft muss aufgrund der entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen normalerweise die Grunderwerbsteuer bezahlen. Wenn er aber die Steuer nicht an das jeweilige Finanzamt abführt, kann allerdings in jedem Fall noch der Verkäufer hierzu herangezogen werden, auch wenn dieser laut Vertrag hierfür nicht mehr verantwortlich ist.
Eigentümer, welche sich vor einem derartigen Szenario schützen möchten, beauftragen hierfür am besten einen Notar oder Treuhänder mit dem Einkassieren des Preises für den Kauf sowie der Steuer. Zudem ist zu empfehlen, eine Rücktrittsklausel im Kaufvertrag festzuhalten, wonach der Veräußerer bei einer fehlenden gänzlichen Zahlung von dem Geschäft einfach zurücktreten kann.
- Für die Behörde ist es unerheblich, wer die Schuld über die Steuer genau bezahlt. Da alle an der Übertragung des Eigentums beteiligten Personen befugt sind. Die entstehenden Schulden sind allerdings neue Schulden für den neuen Besitzer.
- Dies kann allerdings auch ausdrücklich vom Vertrag ausgeschlossen werden. Der Veräußerer sollte allerdings beachten, dass dieser im Zweifelsfall für die korrekte Zahlung verantwortlich ist.
Dies ist dann der Fall, wenn der Abnehmer den Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann. Es ist deshalb sehr nützlich, wenn der Veräußerer einen Notar hierzu zur Verfügung stellt. Dieser begleitet den kompletten Kauf und stellt zudem sicher, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer tatsächlich bezahlt.
Außerdem wird empfohlen, den Wortlaut des Vertrages eindeutig zu formulieren, auch wenn es sich um eine Veräußerung innerhalb einer Familie handelt.
Wer ist in Österreich von der Grunderwerbssteuer befreit?
Bei einigen Verkäufen wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Dies gilt vor allem für Transaktionen mit einer Basis von weniger als 1.100 Euro und für lohnende Übertragungen bis zu 900.000 Euro.
- Für Ehepartner ist eine Bereitstellung von Wohnungen mit einer Fläche von weniger als 150 Quadratmetern sehr interessant.
- Unter gewissen Voraussetzungen ist ein derartiger Kaufvorgang von der Grunderwerbssteuer befreit. Hierzu gehört, dass die Wohnung für wenigstens drei Monate gemietet wird, den direkten Wohnbedarf befriedigt und die vorhandene Wohnung hierfür aufgegeben wird.
Es gibt außerdem eine Reihe am Vorgängen, bei welchen keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss. Hierbei gilt die sogenannte Bagatellgrenze über 1.100 Euro, bis zu welcher keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen sind. Eine andere Ausnahme besteht in der Förderung von wohltätigen, gemeinnützigen oder kirchlichen Zwecken. Werden Liegenschaften daher an entsprechende Körperschaften oder Organisationen abgegeben, ist hierfür keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen.
Auch bei Begebenheiten zum Zwecke der Flurbereinigung oder für eine optimale Gestaltung von Bauland erhebt das Land Österreich keine Grunderwerbsteuer. Wird zudem das Grundstück durch den eigenen Partner erworben, müssen alle neuen Eigentümer ebenfalls keine Grunderwerbsteuer zahlen. In vielen Fällen ist zudem eine Erstattung einer einmal bezahlten Grunderwerbsteuer möglich.
Jener Aspekt ist etwa der Fall, wenn der Kauf innerhalb von drei Jahren rückgängig gemacht wird. Wenn auch der Wert der Liegenschaft im Nachhinein abgewertet wird, kann sich der Käufer den zu viel gezahlten Teil der Grunderwerbsteuer erstatten lassen. Diese Erstattung der Grunderwerbsteuer ist zudem auch dann möglich, wenn eine ererbte Liegenschaft aufgrund eines Rechtsanspruches Drittbeteiligter erneut herausgegeben werden muss.
Betriebsfreibetrag für das Grundeigentum in Österreich
Außerdem gibt es den Betriebsfreibetrag für das Grundeigentum. Diese Befreiungsbestimmung ist ein Freibetrag über 900.000 Euro. Dieser steht nur dann zu, wenn der Kaufvorgang unentgeltlich erfolgt ist. Bei teilweise entgeltlichen Vorgängen steht dieser nur hinsichtlich des unentgeltlichen Anteils zu. Außerdem müssen noch verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Der Käufer muss in jedem Fall eine natürliche Person sein. Das zusammen mit der Liegenschaft übertragene Vermögen muss dem Erreichen betrieblicher Einkünfte dienen. Dies sind Einkünfte aus selbstständiger Arbeit bzw. solche Einkünfte aus Gewerbebetrieben.
Der Übergeber muss bei Überbringung das 55. Lebensjahr vollendet haben oder ist wegen psychischer, körperlicher, kognitiver oder sinnesbedingter Funktionseinschränkungen in jenem Ausmaß erwerbsunfähig, dass dieser nicht in der Lage ist, den eigenen Betrieb fortzuführen oder die mit der Stellung als Gesellschafter verknüpften Verpflichtungen oder Aufgaben zu erfüllen.
- Das Vorhandensein einer Erwerbsunfähigkeit ist auf Basis eines vom Steuerpflichtigen einzubringenden medizinischen Gutachtens eines gerichtlich zertifizierten und beeideten Sachverständigen zu beurteilen.
- Anders ist es hingegen, wenn eine medizinische Beurteilung durch den Sozialversicherungsträger vorliegt, der für den Steuerpflichtigen zuständig ist.
Der Übergeber muss wenigstens ein Viertel des der Mitunternehmerschaft bzw. Betriebes übertragen. Wenn aber nur ein Teil eines Betriebes oder ein Teil an der Mitunternehmerschaft übertragen wird, dann steht der Freibetrag nur gleichteilend in dem Ausmaß zu, welches dem Anteil der Mitunternehmerschaft am Vermögen der Gesellschaft bzw. dem abgegebenen Betrieb am Gesamtbetrieb entspricht.
Dieser Betriebsfreibetrag darf lediglich vom unentgeltlichen Anteil abgezogen werden. Bei den teilentgeltlichen Geschehen ist er deshalb zu aliquotieren. Übergaben von betrieben, die innerhalb eines bestimmten Personenkreises des § 26a GGG stattfinden, sind stets unentgeltlich.