In diesem Ratgeber erläutern wir Ihnen alle wichtigen Informationen rund um das Thema Steuern auf Immobilien in Deutschland. Immobilien sind eine Option der Wertanlage und werden oft als Betongold bezeichnet. Welche Steuern fallen bei dem Kauf einer Immobilie an?
Welche Steuern sind bei der Vermietung von Immobilien zu betrachten? Welche Steuern sind als Eigentümer einer Immobilie zu zahlen?
Diese und viele weitere Fragen beantworten wir Ihnen in dem folgenden Artikel.
Die Steuern bei dem Kauf einer Immobilie – die Grunderwerbsteuer:
Bei dem Erwerb einer Immobilie in Deutschland wird eine Grunderwerbsteuer erhoben. Bei dieser Steuer handelt es sich um eine einmalige Immobiliensteuer. Im Gesetz ist die Steuerlast auf den Käufer und Verkäufer verteilt.
- Üblicherweise ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer im notariellen Kaufvertrag auf den Käufer übertragen. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine Voraussetzung, damit der Eigentumsübergang finalisiert werden kann.
- Das Finanzamt übermittelt nach der Entrichtung der Grunderwerbsteuer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den beauftragten Notar. Mit diesem Nachweis, dass Sie keine Steuerschulden haben, kann die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch forciert werden.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer:
Die Steuerhöhe bemisst sich auf Basis des Kaufpreises. Bis zu dem 31.08.2006 gab es in Deutschland bei dem Kauf einer Immobilie einen einheitlichen Steuersatz. Die Höhe lag deutschlandweit bei 3,5 %. Die Höhe der Steuer kann seit dem 01.09.2022 von jedem Bundesland bestimmt werden.
In der folgenden Übersicht finden Sie alle gültigen Steuersätze pro Bundesland:
- Baden-Württemberg 5,0 %
- Bayern 3,5 %
- Berlin 6,0 %
- Brandenburg 6,5 %
- Bremen 5,0 %
- Hamburg 4,5 %
- Hessen 6,0 %
- Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
- Niedersachsen 5,0 %
- Nordrhein-Westfalen 6,5 %
- Rheinland-Pfalz 5,0 %
- Saarland 6,5 %
- Sachsen 3,5 %
- Sachsen-Anhalt 5,0 %
- Schleswig-Holstein 6,5 %
- Thüringen 6,5 %
Die Grunderwerbsteuer ist von dem Bundesland abhängig, in welchem Sie die Immobilie erwerben. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € bezahlen Sie in Bayern 17.500 € Grunderwerbsteuer. In Thüringen oder Schleswig-Holstein beträgt die Grunderwerbsteuer bei gleichem Kaufpreis 32.500 €.
Kann die Grunderwerbsteuer reduziert werden?
Bei dem Kauf einer Immobilie gibt es die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu mindern. Voraussetzung für eine Minderung ist das Vorhandensein von beweglichem Inventar. Verfügt die Immobilie über eine Einbauküche, kann dies bei der Grunderwerbsteuer berücksichtigt.
Alle Positionen, die sich als bewegliches Inventar in der Immobilie befinden, führen Sie separat in dem Kaufvertrag auf. Diese minimieren den Kaufpreis, auf den Sie die Grunderwerbsteuer bezahlen müssen.
Die Arten der beweglichen Sachen finden Sie in der folgenden Übersicht:
- Einbauküche
- Sauna
- Kamin
- Markisen
- Teppiche
- Lampen
- Möbel
- Heizvorräte auf dem Grundstück
- Gartenhaus
- Gartengeräte
Weiterhin fällt keine Grunderwerbsteuer auf eine etwaige Instandhaltungsrücklage an.
Bei einem Kauf einer Immobilie bis zu einem Wert von 2.500 € entrichten Sie keine Grunderwerbsteuer. Bei einem Übertrag der Immobilie als Schenkung mit der Eintragung eines Nießbrauchrechts, entrichten Sie keine Grunderwerbsteuer. Erfolgt die Übernahme durch Kinder in gerade Linie, ist ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällig. Analog dazu entfällt die Grunderwerbsteuer bei dem Kauf der Ehefrau bzw. des Ehemanns des Verkäufers.
Ein Rechenbeispiel für die Grunderwerbsteuer:
Der Kauf eines Einfamilienhauses in Berlin soll für 750.000 € realisiert werden. Weiterhin existiert ein kleines Grundstück mit separater Flurstücknummer. Dieses befindet sich angrenzend zu dem mit dem Einfamilienhaus bebaute Grundstück. Der Wert liegt bei 2.300 €.
In dem Einfamilienhaus befindet sich eine Sauna für 2.500 €, eine Einbauküche für 6.000 €, sowie diverses Mobiliar für 14.500 €.
Das bewegliche Inventar mit einem Gesamtwert von 23.000 € wird separat im Kaufvertrag aufgeführt.
Der Kaufpreis in Höhe von 750.000 € wird um 23.000 € gemindert. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 43.620 € (727.000 € x 6 %). Das separate Flurstück liegt unter der Freigrenze von 2.500 €. Der Verkauf erfolgt in einem separaten Kaufvertrag ohne Grunderwerbsteuer.
Die anfallenden Steuern durch das Eigentum an einer Immobilie:
Sind Sie Eigentümer einer Immobilie, fällt laufend die Grundsteuer an. Bei dieser fortlaufenden Immobiliensteuer erfolgt die Zahlung an die Gemeinde. Besitzen Sie eine Immobilie mit Mietwohnungen oder Gewerbeeinheiten, die Sie vermieten, kann die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden.
- Da es sich um regelmäßig anfallende Kosten handelt, können Sie diese über die Betriebskostenabrechnung umgelegen. In dieser Konstellation handelt es sich für Sie um einen durchlaufenden Posten. Stehen Wohnungen leer, bezahlen Sie die Grundsteuer anteilig für den Zeitraum des Leerstandes.
- Ab dem 01.01.2025 soll eine Neuregelung der Grundsteuer in Deutschland in Kraft treten. Durch das Bundesverfassungsgericht wurde im April 2018 beschlossen, dass bei der bisherigen Bemessung der Grundsteuer eine Verfassungswidrigkeit vorliegt.
Die Berechnung der Grundsteuer für Immobilien in Deutschland:
Die aktuelle Höhe der Grundsteuer ist von dem Immobilientyp abhängig. Grundsteuer A ist für eine agrarisch genutztes Grundstück zu bezahlen. Ein bebautes Grundstück unterliegt der Grundsteuer B.
In Deutschland wird durch das Finanzamt der sogenannte Einheitswert der Immobilie ermittelt. Dieser soll den Immobilienwert abbilden und wird für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Im Regelfall liegt der Einheitswert deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Weitere Faktoren, welche die Höhe der Grundsteuer beeinflussen, sind:
- Die Grundsteuermesszahl wird vom Finanzamt fixiert. Dieser Wert ist von der Art der Bebauung abhängig und unterscheidet sich zwischen den Bundesländern. In den alten Bundesländern liegt der Wert zwischen 2,6 und 6 Promille. Mit 5 bis 10 Promille liegt die Grundsteuermesszahl in den neuen Bundesländern im Durchschnitt deutlich höher.
- Der örtliche Hebesatz hat einen großen Einfluss auf die Grundsteuer. Diese Kennziffer setzen die Gemeinden und Kommunen nach der Lage der Immobilie fest.
Ein Rechenbeispiel zu der Grundsteuer
Besitzen Sie eine Immobilie in München mit einem Einheitswert von 80.000 €, muss dieser Wert mit 3,5 Promille für den Standort multipliziert werden.
Der Wert in Höhe von 280 € wird anschließend mit dem Hebesatz multipliziert. Bei 535 Prozent in der Landeshauptstadt Bayerns beträgt die Grundsteuer 1.498 €.
Diese Jahressteuern im Regelfall pro Quartal durch Sie als Immobilieneigentümer zu bezahlen. Besitzen Sie eine Immobilie, welche Sie vermieten, können Sie die Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf alle Mieterinnen und Mieter umlegen.
Steuern im Rahmen der Vermietung von Immobilien in Deutschland
In Deutschland bezahlen Sie auf Gewinne aus Mieterlösen Einkommenssteuern. Die Mieteinnahmen geben Sie in der Steuererklärung als Einnahmen an. Zu berücksichtigen Sie dabei Ausgaben, welche in Verbindung zu den Mieteinkünften stehen. Sie können unter anderem Zinsen für Darlehen bei der Finanzierung einer Immobilie als Werbungskosten geltend machen.
Für alle, die hier weitere Details zum Thema Mieteinnahmen – Wieviel Steuern muss ich zahlen? erfahren möchten, gibt es im Ratgeber dazu eine umfassende Erklärung und Beratung.
Dies trifft analog dazu auf Zinsen für die Modernisierung Ihrer Immobilie zu. Eine Besonderheit liegt bei einer Doppelhaushälfte vor. Vermieten Sie eine Doppelhaushälfte, während Sie die andere Hälfte bewohnen, können Sie 50 Prozent der Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Für die selbstgenutzte Immobilie ist dies nicht realisierbar.
Bei der Umsatzsteuer gibt es für Sie in Deutschland eine Befreiung. Als privater Vermieter zahlen Sie auf die Mieteinnahmen keine Umsatzsteuer. Vermieten Sie gewerblich genutzte Flächen, können Sie selbst über die Steuer entscheiden. Je nach Ihrer Präferenz können Sie zur Umsatzsteuer optieren. Vorteilhaft ist dieser Weg, weil Sie dann einen Vorsteuerabzug geltend machen können. Diese Entscheidung der Optierung liegt bei Ihnen und nicht bei dem Gewerbemieter. Wichtig ist, dass Sie die Optierung im Mietvertrag für den Gewerbemieter fixieren.
Steuern im Rahmen eines Immobilienverkaufs
Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung veräußern, sind verschiedene steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Es kann eine sogenannte Spekulationssteuer anfallen, welche mit einer Einkommenssteuer gleichzusetzen ist.
Die Höhe der Steuer hängt von dem Einkommenssteuersatz und der Höhe des Gewinns ab. Die grundsätzliche Verpflichtung der Zahlung einer Spekulationssteuer ist von der Art und Dauer der Nutzung abhängig.
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung/Immobilie
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, fällt eine Spekulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben. Sind Sie länger als zehn Jahre Eigentümer der vermieteten Immobilie, zahlen Sie keine Spekulationssteuer. Damit will der Gesetzgeber kurzfristige Wertzuwächse und schnelle Verkäufe besteuern. Für Eigentümer von Immobilien wird damit ein Anreiz geschaffen, die Immobilie länger im Eigentum zu behalten.
Der Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie
Für den Verkauf einer selbst genutzten Immobilie fällt keine Steuer an. Um einer Spekulationssteuer zu entgehen, müssen Sie mindestens ein vollständiges Jahr in der Immobilie gelebt haben. Veräußern Sie eine Immobilie im August 2022, entfällt die Steuer, wenn Sie spätestens zum 01.01.2021 eingezogen sind. In diesem Fall haben Sie ein komplettes Jahr in der Immobilie gelebt und bleiben somit steuerfrei.
Erfolgt der Verkauf bei Einzug zum 01.01.2021 noch im Jahr 2021, müssen Sie Steuern bezahlen.
Information: Details zur Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen in Österreich gibt es direkt im Ratgeber-Artikel bei der WKO.
Die Berechnung der Spekulationssteuer
Um Ihre Steuerhöhe zu berechnen, ziehen Sie von dem erzielten Verkaufspreis die Anschaffungskosten ab. Auch weitere Kosten können Sie von dieser Differenz abziehen. Zu den Kosten zählen Herstellungs- und Werbungskosten. Berücksichtigen Sie die Kosten für den Notar, die Modernisierung oder für die geschalteten Anzeigen zur Vermietung.
Ein Beispiel die Spekulationssteuer zu berechnen
- Wir nehmen in unserem Beispiel einen Verkaufswert von 1.500.000 € und Anschaffungskosten von 1.200.000 € an. Die Differenz liegt bei 300.000 €. Weiterhin sind Kosten in Höhe von 170.000 € für den Ausbau und den Notar entstanden.
- Der zu versteuernde Gewinn beträgt 130.000 €. Diesen Betrag multiplizieren Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Daraus ergibt die zu entrichtende Steuer. Die Einnahmen müssen Sie dann in Ihrer Steuererklärung angeben.
Fazit: Steuern auf Immobilien in Deutschland
In Bezug auf die Steuern bei Immobilienbesitz in Deutschland gibt es verschiedene Parameter zu beachten. Bei dem Kauf und dem Besitz einer Immobilie sollten Sie die steuerlichen Aspekte berücksichtigen.
