Spekulationssteuer für Immobilien in Deutschland: Wann muss sie bezahlt werden?

In Deutschland besteht die Möglichkeit, dass Immobilien und auch Grundstücke gekauft werden, um sie zu einem späteren Zeitpunkt mit Gewinn wieder zu veräußern. Der Immobilienmarkt wächst rasant und zahlreiche Gebäude entwickeln sich in Deutschland was den Preis angeht definitiv positiv.

Immobilien als Geldanlage in Deutschland

Das heißt konkret, dass Immobilien eine spannende Anlagechance darstellen können. Gerade im Vergleich zu Geldanlagen an der Börse oder zum Beispiel mit Sparkonten dürften Immobilien großartige Renditen erzielen können. Wichtig zu wissen ist dabei, dass die so genannte Spekulationssteuer fällig werden kann, wenn man sich dazu entscheidet, Immobiliengeschäfte zu tätigen.

Worauf muss man beim Thema Spekulationssteuer achten?

Gewerbliche Spekulanten als auch private Spekulanten haben das Thema der Spekulationssteuer für sich zu lösen. Grundsätzlich entwickelt sich der komplette Markt sehr stark – jedoch nicht in allen Bereichen. Gleichzeitig ist anzumerken, dass die Preise nicht unendlich lange und stark steigen können.

  • Wer Geld investiert wird feststellen, dass er mitunter auch gewisse Risiken eingehen wird.
  • Zu beachten ist, dass es schnell beim Kauf und Verkauf von Immobilien zu Steuern kommen kann, die jedoch bei gewissen Regeln und Fristen vermieden werden können.

Spekulationssteuer in Deutschland: Wann muss ich Gewinne bezahlen?

Wer in Deutschland Immobilien oder Grundstücke kauft, muss eine Spekulationssteuer in Deutschland bezahlen, wenn er sie mit Gewinn verkauft und dabei nicht bestimmte Fristen einhält. Beim Thema Häuser ist es notwendig, dass diese für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren behalten werden, damit sie mit einem steuerfreien Gewinn veräußert werden können.

Sollte die Immobilie zum Beispiel nur 5 Jahre gehalten werden bedeutet dies automatisch, dass die Spekulationssteuer beim Verkauf anfällt, wenn die Immobilie mit Gewinn verkauft worden ist.

Info für Österreich – Auch hier sollte man sich vorab zur Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen informieren!

Beispiel für die Berechnung der Spekulationssteuer:

Herr Meier kauft ein Haus für 300.000 Euro und verkauft es nach 4 Jahren für 440.000 Euro. Er muss eine Summe in Höhe von 140.000 Euro im Rahmen der Spekulationssteuer versteuern.

  • Kaufpreis: 300.000 Euro
  • Haltedauer: 4 Jahre
  • Verkaufspreis: 440.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn: 140.000 Euro

Wenn Herr Meier sich dazu entscheidet, dass Haus für mindestens 10 Jahre zu halten und erst danach verkauft, fällt keine Spekulationssteuer an. Darüber hinaus sind jedoch noch andere Dinge zu beachten.

Wer ein Grundstück besitzt, dieses bebaut und das Objekt für mindestens 3 Jahre bewohnt, muss ebenfalls keine Spekulationssteuer bezahlen. Durch einen Zweitwohnsitz oder durch den Eigenbedarf ist es ebenfalls möglich, dass man die Spekulationssteuer in Deutschland gezielt umgehen kann.

Steuer auf den Veräußerungsgewinn von Grundstücken & Häusern

Die Spekulationssteuer wird als Einkommenssteuer betrachtet, die auf den Veräußerungsgewinn von Grundstücken und Häusern zu entrichten ist. Die Steuern richten sich in der Praxis nach einem individuellen Steuersatz. Dieser richtet sich nach der eigenen finanziellen Situation sowie nach dem kompletten Einkommen der Person.

Abziehbare Kosten bei der Gewinnermittlung einer Immobilie

Wer plant, eine Immobilie zu verkaufen und das vor Ablauf der 10 Jahre oder so, dass er eine Spekulationssteuer auf den Gewinn bezahlen müsste, sollte sich im Vorfeld genau mit der Berechnung des Gewinns beschäftigen. Der Gewinn kann korrigiert werden und zwar um zahlreiche Ausgaben, die mit der Immobilie verbunden sind. Wer sich um eine Ersteinrichtung bemüht, kann die Kosten für die Bäder oder aber auch für Küchen und anderes Inventar von dem Gewinn abziehen. Modernisierungen und Sanierungen können als Kosten definitiv geltend gemacht werden. Fakt ist, dass auf diese Art und Weise der Gewinn für den Verkaufspreis der Immobilie deutlich verringert werden kann.

Welche Kosten kann ich geltend machen?

Bei einem Haus können die Kosten für den Kauf der Immobilie sowie für die Sanierung bzw. Modernisierung entsprechend geltend gemacht werden. Wer sich dazu entscheidet, ein Grundstück zu verkaufen, kann den Gewinn ebenfalls reduzieren. Das ist denkbar, indem zum Beispiel die Kosten für den Notar, für das Grundbuch und die Anschaffungskosten geltend gemacht werden, um den Gewinn deutlich zu reduzieren.

Wie hoch kann die Spekulationssteuer maximal ausfallen?

Die Spekulationssteuer in Deutschland richtet sich nach den Steuern, die auf den Gewinn gezahlt werden müssen. Im Maximum ist es daher denkbar, dass der maximale persönliche Steuersatz zu zahlen ist.

  • Die maximale Spekulationssteuer entspricht dem maximalen persönlichen Steuersatz in Höhe von bis zu 42%

In Deutschland liegt der maximale persönliche Steuersatz bei einem Wert von insgesamt 42%. Das heißt, dass im Maximum dieser Wert gezahlt werden muss, wenn der Gewinn gemäß der Spekulationssteuer zu versteuern ist.

Spekulationssteuer vermeiden oder reduzieren: Wie gehe ich in der Praxis vor?

Damit die anfallende Spekulationssteuer in der Praxis reduziert werden kann und nicht so hoch wie zunächst angenommen ausfällt ist es ratsam, sämtliche Nachweise über Kosten und Ausgaben zum Objekt zu sammeln. Ab dem Zeitpunkt der Anschaffung ist es wichtig, dass Belege gesammelt werden.

Die Kosten für Grundbucheinträge, Gebühren für den Makler oder den Notar und vor allem die Kosten für Renovierungen und Sanierungen sind zu belegen. Viele Hausbesitzer sammeln die notwendigen Unterlagen in einem separaten Ordner für die Immobilie.

  • Rechnungen für Grundbuch, Notar und Makler aufbewahren
  • Rechnungen für Sanierungen und Renovierungen aufbewahren
  • Rechnungen für Ersteinrichtung von z.B. der Küche verwahren
  • Zinsen für die Vorfälligkeitsentschädigung müssen beachtet werden

Auch Zinskosten und Kontokosten können berücksichtigt werden, wenn ein Objekt auf den Gewinn hin überprüft wird. Anzumerken ist, dass bei einem vorzeitigen Verkauf des Objektes meist auch eine Finanzierung vorzeitig fällig wird. Das heiß in der Praxis, dass so genannte Vorfälligkeitskosten entstehen, die zu tragen sind. Sollten diese Kosten entstehen bedeutet dies, dass sie auch von dem Gewinn abziehbar sind.

Eigenbedarf und Nutzung können die Spekulationssteuer schnell ad acta legen

Grundsätzlich kann die eigene Nutzung die Spekulationssteuer sehr schnell ad acta legen. Fakt ist, dass bei einer Bewohnung des Objektes für 3 Jahre problemlos die Spekulationssteuer umgangen werden kann. Sollten eigene Kinder das Objekt für mindestens 3 Jahre vor dem Verkauf bewohnen ist es auch möglich, dass die Steuer umgangen werden kann. Zu beachten ist, dass der Trick mit den Kindern nur dann gültig ist, wenn diese noch kindergeldberechtigt sind. Erwachsene Angehörige der Familie zählen nicht zu dem Personenkreis, der relevant ist.

Oftmals können Eigentümer das Problem mit der Spekulationssteuer durch einen angemeldeten Zweitwohnsitz elegant umgehen. Wer einen Zweitwohnsitz im zu verkaufenden Objekt für mindestens 3 Jahre offiziell angemeldet hat, kann die Steuer ebenfalls umgehen.

Bei der Berechnung der Jahre (siehe Quelle und Informationen), die man in dem Objekt selbst wohnt ist es wichtig zu wissen, dass auch angebrochene Jahre berücksichtigt werden. Es ist also nicht unbedingt erforderlich, dass man genau 36 Monate in dem Objekt leben muss. Fakt ist, dass angebrochene Jahre berücksichtigt werden.

Das heißt konkret, dass wer zum Beispiel im Jahr 2020 genau 2 Monate im Haus gewohnt hat, im Jahr 2021 12 Monate und im Jahr 2022 mindestens 1 Monat hier gelebt hat, die 3 Jahre voll hat und somit das Objekt ohne eine Spekulationssteuer veräußern kann.

Eine andere Option, wie die Spekulationsfrist abgewartet werden kann ist der Umstand, dass man einfach die 10 Jahre wartet. Wer ein Objekt besitzt, um dieses zum Beispiel über einen langen Zeitraum zu vermieten, der wird problemlos 10 Jahre oder länger im Besitz des Objektes sein.

  • In der Praxis ist es somit sehr einfach die Spekulationssteuer zu umgehen und keine Probleme zu bekommen.
  • Da der Kaufzeitpunkt klar durch den Vertrag geregelt worden ist, gilt dies natürlich auch für den Zeitpunkt des Verkaufes, so dass schnell gesehen werden kann, ob die 10 Jahre abgewartet worden sind.

Wichtig zu wissen ist, dass nach der Sanierung einer Immobilie wieder ein Zeitraum von mindestens 5 Jahren einzuhalten ist. Dieser soll dafür sorgen, dass man der Spekulationssteuer aus dem Weg geht.

Wer ein Objekt verkauft, dass komplett neu saniert worden ist, muss damit rechnen, dass das Finanzamt sich dies genau anschaut und dass eventuell auch hier eine Spekulationssteuer fällig werden kann.

Von David Reisner

Hallo, mein Name ist David Reisner und seit dem Jahr 2007 betreibe ich zahlreiche Finanzportale. Das Internet eignet sich hervorragend, den Gebührendschungel von Banken und Versicherungen für Verbraucher transparent zu machen. Es geht aber auch um mehr.

Steuern sind nicht jedermanns Sache. Trotzdem muss man nicht gleich wegen jeder Frage einen teuren Steuerberater aufsuchen. Viele Fragen lassen sich auch so beantworten – aus der Praxis für die Praxis.

Auf dieser Seite biete ich keine Steuerberatung an, sondern beantworte steuerrelevante Fragen des täglichen Lebens und halte wertvolle Tipps für euch bereit. Anleitungen für Cum-Ex Geschäfte gibt es hier nicht, aber möglicherweise steht das Thema Dienstwagennutzung bei dem einen oder anderen auf der Agenda.

Kurz und gut, hier findet ihr Tipps und Hinweise, um das alltägliche Steuerallerlei ohne großen Aufwand zu euren Gunsten zu meistern und dabei auch noch Geld zu sparen.

Für konkrete Einzelfragen zu individuellen Problemen & Lösungen empfehle ich jedoch trotzdem, sich an einen Experten für Steuerrecht bzw. eine Steuerkanzlei bei Ihnen vor Ort zu wenden.