Wer in Österreich ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück verkauft, muss einen erzielten Gewinn grundsätzlich versteuern. Dafür gilt bei privaten Grundstücksverkäufen regelmäßig die Immobilienertragsteuer von 30 %. Steuerpflichtig ist jedoch nicht automatisch der gesamte Verkaufspreis – und auch nicht jeder Verkauf. Besonders wichtig sind die Hauptwohnsitzbefreiung, die Herstellerbefreiung sowie die unterschiedliche Berechnung für Alt- und Neu-Grundstücke.
Seit Juli 2025 muss außerdem bei bestimmten, nach Ende 2024 umgewidmeten Grundstücken ein Umwidmungszuschlag berücksichtigt werden. Dadurch kann sich die Steuer beim Verkauf von Grund und Boden deutlich erhöhen. Dieser Ratgeber zeigt, wann Immobilienertragsteuer anfällt, wie sie 2026 berechnet wird und welche Unterlagen Verkäufer rechtzeitig vorbereiten sollten.
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Wann fällt die Immobilienertragsteuer in Österreich an?
Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, ist eine besondere Form der Einkommensteuer. Sie erfasst Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften mit inländischen Grundstücken. Dazu zählen insbesondere:
- Grund und Boden,
- Einfamilienhäuser und andere Gebäude,
- Eigentumswohnungen,
- unbebaute Grundstücke sowie
- grundstücksgleiche Rechte, beispielsweise Baurechte.
Die Steuer wird grundsätzlich von der Verkäuferin oder dem Verkäufer getragen. Während beim Verkauf die Immobilienertragsteuer zu prüfen ist, betrifft die Grunderwerbsteuer beim Immobilienerwerb grundsätzlich die Übertragung auf die Käuferseite. Die laufende Grundsteuer auf inländischen Grundbesitz ist wiederum eine davon getrennte Abgabe.
Die frühere österreichische Spekulationsfrist von zehn Jahren ist für heutige private Immobilienverkäufe keine allgemeine Steuerfreigrenze mehr. Ein Verkauf wird daher nicht allein dadurch steuerfrei, dass die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten wurde. Der frühere Begriff „Spekulationssteuer“ wird zwar weiterhin gesucht und umgangssprachlich verwendet, rechtlich ist in Österreich aber die Immobilienertragsteuer maßgeblich.
Erbschaft, Schenkung und unentgeltliche Übertragung
Eine Erbschaft oder Schenkung löst für sich genommen grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer aus, weil noch kein entgeltlicher Verkauf stattfindet. Andere Abgaben, insbesondere die Grunderwerbsteuer, können dennoch relevant sein.
Wird die geerbte oder geschenkte Immobilie später verkauft, wird steuerlich grundsätzlich auf den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten der Rechtsvorgängerin oder des Rechtsvorgängers zurückgegriffen. Alte Kaufverträge, Rechnungen, Herstellungsnachweise und Unterlagen zu früheren Umwidmungen sollten deshalb auch über einen Eigentümerwechsel hinweg aufbewahrt werden.
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer 2026?
Der besondere Steuersatz beträgt bei privaten Grundstücksveräußerungen grundsätzlich 30 %. Welche Bemessungsgrundlage mit diesen 30 % besteuert wird, hängt vor allem davon ab, ob steuerlich ein Neu-Grundstück oder ein Alt-Grundstück vorliegt.
| Fall | Vereinfachte Berechnung | Typische effektive Belastung |
|---|---|---|
| Neu-Grundstück | 30 % des tatsächlichen beziehungsweise adaptierten Veräußerungsgewinns | Abhängig vom tatsächlichen Gewinn |
| Alt-Grundstück ohne relevante Umwidmung | 14 % des Erlöses gelten pauschal als Gewinn; davon 30 % Steuer | 4,2 % des Verkaufserlöses |
| Alt-Grundstück mit relevanter Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987 | 60 % des Erlöses gelten pauschal als Gewinn; davon 30 % Steuer | 18 % des Verkaufserlöses |
| Bestimmtes Alt-Grundstück mit Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 und Verkauf nach dem 30. Juni 2025 | 60 % pauschaler Gewinn zuzüglich 30 % Umwidmungszuschlag; davon 30 % Steuer | Bis zu 23,4 % des auf den Grund und Boden entfallenden Erlöses |
Wichtig: Die Tabelle zeigt die gesetzlichen Grundmodelle vereinfacht. Vermietung, frühere Abschreibungen, Herstellungsaufwendungen, Grundstücksteilungen, gemischte Nutzungen, Betriebsvermögen oder eine Aufteilung zwischen Gebäude und Grund können die tatsächliche Berechnung verändern.
Neu-Grundstücke: 30 Prozent des Veräußerungsgewinns
Als Neu-Grundstücke gelten im Regelfall Grundstücke, die ab dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft wurden. Die Bemessungsgrundlage ergibt sich im Wesentlichen aus dem Verkaufserlös abzüglich der tatsächlichen und gegebenenfalls adaptierten Anschaffungskosten.
Zu den Anschaffungskosten können abhängig vom Einzelfall beispielsweise der ursprüngliche Kaufpreis, bestimmte Kaufnebenkosten sowie berücksichtigungsfähige Herstellungs- oder Verbesserungsaufwendungen gehören. Frühere steuerliche Abschreibungen und andere Anpassungen können die Anschaffungskosten wiederum reduzieren. Nicht sämtliche Kosten eines Immobilienverkaufs dürfen automatisch abgezogen werden.
Vereinfachtes Beispiel für ein Neu-Grundstück
| Verkaufserlös | 500.000 Euro |
|---|---|
| Adaptierte Anschaffungskosten | − 340.000 Euro |
| Zulässige Kosten für Mitteilung und Selbstberechnung | − 2.000 Euro |
| Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | 158.000 Euro |
| Immobilienertragsteuer mit 30 % | 47.400 Euro |
Das Beispiel dient nur zur Darstellung der Rechenlogik. Welche Ausgaben und Anpassungen tatsächlich berücksichtigt werden dürfen, muss anhand der vorhandenen Belege und der bisherigen steuerlichen Nutzung geprüft werden.
Alt-Grundstücke: 4,2 oder 18 Prozent des Verkaufserlöses
Als Alt-Grundstücke gelten grundsätzlich Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und am 31. März 2012 nach der damaligen Rechtslage nicht mehr steuerverfangen waren.
Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Verkaufserlöses angesetzt. Damit gelten 14 % des Verkaufserlöses als steuerpflichtiger Gewinn. Bei einem Steuersatz von 30 % ergibt sich eine effektive Immobilienertragsteuer von 4,2 % des Verkaufserlöses.
Beispiel ohne relevante Umwidmung
Wird ein Alt-Grundstück um 400.000 Euro verkauft, beträgt die pauschale Immobilienertragsteuer:
400.000 Euro × 4,2 % = 16.800 Euro
Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb so umgewidmet, dass erstmals eine Bebauung ermöglicht wurde, werden die Anschaffungskosten grundsätzlich nur mit 40 % des Erlöses angesetzt. Damit gelten 60 % als steuerpflichtiger Gewinn. Die effektive Steuer beträgt in diesem Grundmodell 18 % des Verkaufserlöses.
Bei Alt-Grundstücken kann anstelle der Pauschalierung unter bestimmten Voraussetzungen die Berechnung anhand der tatsächlichen beziehungsweise adaptierten Anschaffungskosten beantragt werden. Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn sehr hohe nachweisbare Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorhanden sind.
Umwidmungszuschlag seit Juli 2025
Für Grundstücksverkäufe nach dem 30. Juni 2025 ist ein zusätzlicher Umwidmungszuschlag zu prüfen. Er betrifft Grund und Boden, der nach dem 31. Dezember 2024 so umgewidmet wurde, dass erstmals eine Bebauung ermöglicht wird. Gebäude selbst werden vom Zuschlag nicht erfasst.
- Der Zuschlag beträgt grundsätzlich 30 % des positiven Veräußerungsgewinns des betroffenen Grund und Bodens.
- Er kann sowohl Alt- als auch Neu-Grundstücke betreffen.
- Der Veräußerungsgewinn wird um den Zuschlag erhöht und erst die erhöhte Bemessungsgrundlage mit 30 % besteuert.
- Positive Einkünfte und Umwidmungszuschlag sind insgesamt mit dem Verkaufserlös begrenzt.
Vereinfachtes Beispiel für ein umgewidmetes Alt-Grundstück
Ein Alt-Grundstück wird nach Ende 2024 erstmals zu Bauland umgewidmet und nach dem 30. Juni 2025 um 250.000 Euro verkauft:
| Pauschaler Veräußerungsgewinn: 60 % | 150.000 Euro |
|---|---|
| Umwidmungszuschlag: 30 % des Gewinns | 45.000 Euro |
| Erhöhte Bemessungsgrundlage | 195.000 Euro |
| Immobilienertragsteuer: 30 % | 58.500 Euro |
Die Steuer entspricht in diesem vereinfachten Fall 23,4 % des Verkaufserlöses. Bei einem bebauten Grundstück muss der Verkaufserlös sachgerecht zwischen Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden.
Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?
Die wichtigsten Befreiungen betreffen den eigenen Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude. Zusätzlich existieren Befreiungen für bestimmte behördliche Eingriffe und gesetzlich definierte Tauschvorgänge.
Hauptwohnsitzbefreiung
Der Gewinn aus dem Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung samt zugehörigem Grund und Boden kann steuerfrei bleiben, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:
- Zwei-Jahres-Regel: Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung hat seit der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient.
- Fünf-aus-zehn-Regel: Die Immobilie hat innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient.
In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz im Zusammenhang mit dem Verkauf aufgegeben werden. Bei der Zwei-Jahres-Regel setzt die Anschaffung grundsätzlich einen entgeltlichen Erwerb voraus. Sie ist daher bei einer bloß geerbten oder geschenkten Immobilie nicht unmittelbar anwendbar.
Bei der Fünf-aus-zehn-Regel können unter bestimmten Voraussetzungen auch Wohnzeiten vor dem Eigentumserwerb berücksichtigt werden, wenn die Immobilie später von einer Angehörigen oder einem Angehörigen geerbt oder geschenkt wurde.
Die Hauptwohnsitzbefreiung umfasst grundsätzlich auch den zugehörigen Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1.000 m². Bei größeren Grundstücken kann der darüber hinausgehende Anteil steuerpflichtig bleiben.
Für den Einzug und die Aufgabe des Hauptwohnsitzes werden nur begrenzte zeitliche Toleranzen anerkannt. Bei der Zwei-Jahres-Regel darf der Bezug grundsätzlich höchstens ein Jahr nach der Anschaffung erfolgen. Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes kann regelmäßig innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Verkauf stattfinden. Bei der Fünf-aus-zehn-Regel darf der Hauptwohnsitz bereits früher aufgegeben worden sein, längstens jedoch fünf Jahre vor dem Verkauf.
Herstellerbefreiung und weitere Ausnahmen
Auch der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes kann steuerfrei sein. Dafür muss die Verkäuferin oder der Verkäufer das Gebäude von Grund auf errichtet und das finanzielle Baurisiko getragen haben. Eine Renovierung, ein Umbau oder die bloße Fertigstellung eines bereits bestehenden Gebäudes reicht nicht aus.
Die Herstellerbefreiung betrifft grundsätzlich nur das Gebäude. Der auf den Grund und Boden entfallende Gewinn bleibt steuerpflichtig, sofern nicht zusätzlich die Hauptwohnsitzbefreiung greift. Wurde das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre ganz oder teilweise vermietet, entfällt die Befreiung für den zur Einkünfteerzielung genutzten Teil.
Weitere Befreiungen können insbesondere bestehen bei:
- Veräußerungen infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs,
- bestimmten Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren,
- bestimmten behördlichen Baulandumlegungen sowie
- gesetzlich begünstigten Grenzbereinigungen.
Berechnung, Unterlagen und Abfuhr der ImmoESt
Bei einem privaten Immobilienverkauf wird die Immobilienertragsteuer in der Praxis häufig durch eine Notarin, einen Notar, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt berechnet und abgeführt. Das gilt insbesondere dann, wenn die Parteienvertretung auch die Grunderwerbsteuer selbst berechnet.
Die Berechnung stützt sich auf die Angaben und Unterlagen der Verkäuferseite. Fehlende Kaufverträge, Rechnungen oder Nachweise können deshalb zu einer ungünstigeren oder fehlerhaften Berechnung führen.
Diese Unterlagen sollten vorbereitet werden
- ursprünglicher Kaufvertrag und Zahlungsnachweise,
- Belege über damalige Kaufnebenkosten,
- Rechnungen über Herstellung und berücksichtigungsfähige Verbesserungen,
- Unterlagen über Vermietung und bisherige Abschreibungen,
- Meldezettel und Nachweise zum Hauptwohnsitz,
- Unterlagen über Erbschaft oder Schenkung,
- alte Anschaffungsunterlagen der Rechtsvorgänger,
- Flächenwidmungspläne und Umwidmungsbescheide,
- Aufteilung des Kaufpreises auf Grund, Gebäude und gegebenenfalls Inventar.
Veranlagungsoption und Regelbesteuerungsoption
Die durch die Parteienvertretung selbst berechnete und abgeführte Immobilienertragsteuer hat grundsätzlich Abgeltungswirkung. Der Verkauf muss dann regelmäßig nicht mehr verpflichtend in die Einkommensteuererklärung aufgenommen werden.
Eine freiwillige Veranlagung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30 % kann sinnvoll sein, um beispielsweise eine fehlerhafte Berechnung zu korrigieren oder verrechenbare Verluste aus einer anderen Grundstücksveräußerung zu berücksichtigen.
Daneben besteht eine Regelbesteuerungsoption. Dabei kann anstelle des besonderen Steuersatzes der allgemeine Einkommensteuertarif angewendet werden, wenn dieser günstiger ist. Die Option gilt allerdings nicht frei wählbar nur für einen einzelnen Verkauf, sondern grundsätzlich für sämtliche betroffenen Grundstückseinkünfte des jeweiligen Jahres. Eine Vergleichsrechnung sollte deshalb vor der Entscheidung durchgeführt werden.
Praxis-Hinweis: Bei Umwidmungen, geerbten Immobilien, früherer Vermietung, gemischter Nutzung, fehlenden Anschaffungsbelegen oder hohen Herstellungsaufwendungen sollte die steuerliche Berechnung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags fachlich geprüft werden.
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Häufige Fragen zur Immobilienertragsteuer
FAQ zu Haus-, Wohnungs- und Grundstücksverkäufen
Muss bei jedem Hausverkauf Immobilienertragsteuer bezahlt werden?
Nein. Insbesondere die Hauptwohnsitzbefreiung, die Herstellerbefreiung sowie bestimmte behördliche Eingriffe oder Tauschvorgänge können zu einer vollständigen oder teilweisen Steuerbefreiung führen.
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?
Bei Neu-Grundstücken beträgt sie grundsätzlich 30 % des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns. Bei Alt-Grundstücken ergibt die Pauschalierung häufig eine effektive Belastung von 4,2 % oder 18 % des Verkaufserlöses. Bei bestimmten neuen Umwidmungen kann die Belastung des Grundanteils auf 23,4 % des Erlöses steigen.
Ist ein Immobilienverkauf nach zehn Jahren steuerfrei?
Nein. In Österreich besteht seit 2012 keine allgemeine zehnjährige Spekulationsfrist mehr, nach deren Ablauf private Immobilien automatisch steuerfrei verkauft werden können. Entscheidend sind die heutigen Befreiungstatbestände und die Berechnung als Alt- oder Neu-Grundstück.
Fällt bei einer Erbschaft oder Schenkung Immobilienertragsteuer an?
Die unentgeltliche Übertragung selbst löst grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer aus. Bei einem späteren Verkauf werden jedoch im Regelfall der Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten der Rechtsvorgängerin oder des Rechtsvorgängers übernommen.
Wer berechnet und bezahlt die Immobilienertragsteuer?
Steuerschuldnerin oder Steuerschuldner ist grundsätzlich die verkaufende Person. In vielen Fällen übernimmt die mit dem Kaufvertrag beauftragte Notarin, der Notar, die Rechtsanwältin oder der Rechtsanwalt die Selbstberechnung, Meldung und Abfuhr an das Finanzamt.
Weitere Steuer-Ratgeber
- Falsche Angaben im Lohnsteuerausgleich: mögliche Folgen
- Dropshipping und Steuern in Deutschland
- Lohnsteuertabelle in Österreich
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Rechtsinformationssystem des Bundes: § 30 Einkommensteuergesetz
- oesterreich.gv.at: Immobilienertragsteuer
- Wirtschaftskammer Österreich: Steuerfolgen privater Immobilienverkäufe
- Unternehmensserviceportal: Immobilienertragsteuer
Stand: Juli 2026. Die konkrete Besteuerung hängt von Anschaffungszeitpunkt, Nutzung, vorhandenen Belegen, Umwidmungen und den Umständen des Verkaufs ab. Dieser Überblick ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.
